CBA銀行被迫接手墨爾本CBD大樓，美國巨頭放棄505 Little Collins
墨爾本CBD商業地產市場再出現一筆非常罕見的「交鑰匙」事件。美國大型房地產投資機構AEW Capital Management已經放棄位於505 Little Collins Street的一棟辦公樓，並把物業控制權交回貸款方Commonwealth Bank。KordaMentha已在10月被任命為Receivers，這讓CBA罕見地直接接手一棟CBD大型商業辦公樓。AEW在2020年前後以約1.54億澳元買下這棟樓，之後又投入約2100萬澳元進行翻新和重新定位，總投入約1.75億澳元。
這棟樓高約12層，總面積接近18,000平方米，距離Southern Cross Station只有約400米。AEW接手之後曾更換外立面、升級Lobby，並重新打造Rooftop Terrace，希望把這棟較舊的辦公樓重新包裝成更有競爭力的CBD資產。問題是，墨爾本辦公室需求隨後持續疲軟，樓內又失去Study Group等重要租戶，入住率一路降到約35%。相比2020年前後約91%的出租率，變化相當明顯。
AEW今年6月曾試圖把大樓重新出售，最初希望成交價大約在9000萬澳元左右，但市場實際興趣據報只有約6500萬澳元。這個價格不僅遠低於當初1.54億澳元的買入價，也不足以覆蓋銀行債務以及未來繼續翻新、招租和提供Tenant Incentives所需要的成本。最終AEW選擇停止繼續投入，把大樓交回貸款方。現在CBA面臨兩個選擇：繼續持有物業並想辦法把空置面積租出去，或者接受較低價格儘快出售。
這件事也暴露出目前墨爾本CBD商業地產最明顯的分化：已經有穩定租戶、能持續產生Rental Income的優質大樓仍然有人搶，但需要大量翻新、空置率高的Secondary Office越來越難賣。買家現在普遍不願意替賣家承擔未來裝修、招租和高額Incentive成本，導致不少老辦公樓的買賣雙方價格預期差距越來越大。業內人士認為，505 Little Collins Street的問題雖然有其自身租戶流失因素，但如果CBD辦公樓供應繼續偏多、融資成本維持高位，類似壓力可能進一步蔓延到其他二線辦公資產。
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