墨尔本房价连跌5个月！普通房主一年蒸发超$3.6万，全澳表现最差
摘要
最近，维州房地产市场出现了一个让房主十分头疼的局面：一边是房价持续下跌，另一边却是房屋保险、维修和持有成本不断上涨。
对于不少墨尔本家庭来说，房子不仅没有继续升值，反而正在变成一项越来越昂贵的资产。
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墨尔本房价连续下跌
最新PropTrack房价指数显示，墨尔本住宅价格已经连续第五个月下跌，成为过去一年全澳表现最差的首府城市。
仅在7月份，墨尔本典型独立屋价值就下跌约5000澳元，跌幅约为0.5%。与一年前相比，房屋价值下降约3.6%，相当于一套普通住宅在账面上蒸发超过3.6万澳元。
公寓市场同样未能幸免，7月典型公寓价值下降约1340澳元，目前中位价约为61.7万澳元。
在悉尼、布里斯班等城市此前快速上涨的背景下，墨尔本市场却持续承压。房源供应相对充足、投资者信心下降，以及利率和税务成本上升，都在影响买家的出价意愿。
02
维州偏远地区反而更抗跌
值得注意的是，墨尔本和维州偏远地区正在走出两种完全不同的行情。
数据显示，维州偏远地区独立屋价格较去年上涨约4.8%，公寓价格上涨约6.3%。Ballarat、Bendigo、Shepparton和Mildura等相对可负担地区，仍在吸引预算有限的买家和投资者。
Geelong房价也在7月结束连续四个月下跌，住宅中位价回升约2000澳元至76.5万澳元，年度价格仍录得约2.54%的增长。
这意味着，维州房产市场并不是全面崩跌，而是出现了明显分化：墨尔本部分高价区域和投资房承压，可负担性较强的偏远城市反而更有韧性。
03
房屋保险却越来越贵
房价下跌，并不意味着养房成本也在下降。
澳洲家庭的房屋及财产保险费用近年来持续上涨。此前调查显示，超过一半受访者发现自己的房屋保险续保费用增加；Canstar分析则显示，2025年澳洲家庭房屋及财产保险平均费用达到2795澳元，较前一年上涨约14%。
保险行业表示，疫情前至今，澳洲房屋重建成本已上涨约50%。建筑材料、人工、运输费用以及极端天气风险增加，都在推动保费继续上涨。
维州也无法置身事外。今年1月的维州山火已经造成超过2亿澳元的保险损失，涉及3123宗索赔，其中约三成房产索赔被估计为完全损毁。
风险越高、维修越贵，保险公司最终很可能把部分成本转嫁到保费上。
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有房主开始考虑“不买保险”
面对不断上涨的保费，部分房主开始减少保障额度、提高自付额，甚至考虑完全停止投保。
但这种做法风险极高。
房屋保险通常承担火灾、风暴、盗窃以及其他意外造成的房屋维修或重建费用。政府理财网站Moneysmart提醒，保险不足在澳洲十分普遍，很多房主直到索赔时才发现，保额根本不足以支付全部重建费用。
例如，一套房屋实际重建需要60万澳元，但投保金额只有40万澳元，一旦遭遇严重事故，房主可能需要自己承担巨额缺口。
对于仍有房贷的家庭来说，完全取消房屋保险也可能违反贷款合同要求。因此，在停止投保前，必须先查看贷款条款并联系银行确认。
05
维州房主陷入双重压力
目前维州房主面对的，并不只是房价短期下跌。
房贷利息、Council Rates、土地税、维修费、物业管理费以及保险费，都在不断增加。对于投资房业主来说，如果租金收入无法覆盖这些支出，持有房产的现金流压力会更加明显。
这也解释了为什么部分投资者开始出售墨尔本房产：房价没有上涨，持有成本却越来越高，过去依靠资本增值弥补亏损的投资模式正在受到挑战。
不过，对首次购房者来说，墨尔本房价下跌也可能带来一定机会。问题在于，买房时不能只看成交价，还必须计算保险、税费、维修和贷款利息等长期成本。
写在最后
维州房地产市场正在出现一种新的生活落差：房子的账面价值在缩水，但为了保住房子，每年需要支付的钱却越来越多。
对于普通房主来说，真正的压力已经不只是“房价会不会跌”，而是房贷、保险和各种持有成本还能不能负担得起。
在当前市场下，无论是准备买房、继续持有还是考虑出售，都需要重新计算自己的现金流，而不能只押注未来房价一定会反弹。
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