墨爾本房價連跌5個月！普通房主一年蒸發超$3.6萬，全澳表現最差
摘要
最近，維州房地產市場出現了一個讓房主十分頭疼的局面：一邊是房價持續下跌，另一邊卻是房屋保險、維修和持有成本不斷上漲。
對於不少墨爾本家庭來說，房子不僅沒有繼續升值，反而正在變成一項越來越昂貴的資產。
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墨爾本房價連續下跌
最新PropTrack房價指數顯示，墨爾本住宅價格已經連續第五個月下跌，成為過去一年全澳表現最差的首府城市。
僅在7月份，墨爾本典型獨立屋價值就下跌約5000澳元，跌幅約為0.5%。與一年前相比，房屋價值下降約3.6%，相當於一套普通住宅在賬面上蒸發超過3.6萬澳元。
公寓市場同樣未能倖免，7月典型公寓價值下降約1340澳元，目前中位價約為61.7萬澳元。
在悉尼、布里斯班等城市此前快速上漲的背景下，墨爾本市場卻持續承壓。房源供應相對充足、投資者信心下降，以及利率和稅務成本上升，都在影響買家的出價意願。
02
維州偏遠地區反而更抗跌
值得注意的是，墨爾本和維州偏遠地區正在走出兩種完全不同的行情。
數據顯示，維州偏遠地區獨立屋價格較去年上漲約4.8%，公寓價格上漲約6.3%。Ballarat、Bendigo、Shepparton和Mildura等相對可負擔地區，仍在吸引預算有限的買家和投資者。
Geelong房價也在7月結束連續四個月下跌，住宅中位價回升約2000澳元至76.5萬澳元，年度價格仍錄得約2.54%的增長。
這意味著，維州房產市場並不是全面崩跌，而是出現了明顯分化：墨爾本部分高價區域和投資房承壓，可負擔性較強的偏遠城市反而更有韌性。
03
房屋保險卻越來越貴
房價下跌，並不意味著養房成本也在下降。
澳洲家庭的房屋及財產保險費用近年來持續上漲。此前調查顯示，超過一半受訪者發現自己的房屋保險續保費用增加；Canstar分析則顯示，2025年澳洲家庭房屋及財產保險平均費用達到2795澳元，較前一年上漲約14%。
保險行業表示，疫情前至今，澳洲房屋重建成本已上漲約50%。建築材料、人工、運輸費用以及極端天氣風險增加，都在推動保費繼續上漲。
維州也無法置身事外。今年1月的維州山火已經造成超過2億澳元的保險損失，涉及3123宗索賠，其中約三成房產索賠被估計為完全損毀。
風險越高、維修越貴，保險公司最終很可能把部分成本轉嫁到保費上。
04
有房主開始考慮「不買保險」
面對不斷上漲的保費，部分房主開始減少保障額度、提高自付額，甚至考慮完全停止投保。
但這種做法風險極高。
房屋保險通常承擔火災、風暴、盜竊以及其他意外造成的房屋維修或重建費用。政府理財網站Moneysmart提醒，保險不足在澳洲十分普遍，很多房主直到索賠時才發現，保額根本不足以支付全部重建費用。
例如，一套房屋實際重建需要60萬澳元，但投保金額只有40萬澳元，一旦遭遇嚴重事故，房主可能需要自己承擔巨額缺口。
對於仍有房貸的家庭來說，完全取消房屋保險也可能違反貸款合同要求。因此，在停止投保前，必須先查看貸款條款並聯繫銀行確認。
05
維州房主陷入雙重壓力
目前維州房主面對的，並不只是房價短期下跌。
房貸利息、Council Rates、土地稅、維修費、物業管理費以及保險費，都在不斷增加。對於投資房業主來說，如果租金收入無法覆蓋這些支出，持有房產的現金流壓力會更加明顯。
這也解釋了為什麼部分投資者開始出售墨爾本房產：房價沒有上漲，持有成本卻越來越高，過去依靠資本增值彌補虧損的投資模式正在受到挑戰。
不過，對首次購房者來說，墨爾本房價下跌也可能帶來一定機會。問題在於，買房時不能只看成交價，還必須計算保險、稅費、維修和貸款利息等長期成本。
寫在最後
維州房地產市場正在出現一種新的生活落差：房子的賬麵價值在縮水，但為了保住房子，每年需要支付的錢卻越來越多。
對於普通房主來說，真正的壓力已經不只是「房價會不會跌」，而是房貸、保險和各種持有成本還能不能負擔得起。
在當前市場下，無論是準備買房、繼續持有還是考慮出售，都需要重新計算自己的現金流，而不能只押注未來房價一定會反彈。
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