澳洲樓市面臨抵押貸款違約高風險，危機上升，新州住宅建成完工量大跌
1.IMF警告：澳洲房市面臨抵押貸款違約高風險
國際貨幣基金組織（IMF）警告說，澳洲房市的風險水平是發達國家中第二高的。
IMF使用一系列風險指標表示，由於家庭債務水平較高，利率上升導致抵押貸款利率上升，以及房價上漲，澳洲有抵押貸款的家庭面臨更大拖欠抵押貸款的風險。
IMF還警告說，房價和家庭債務較高的經濟體「特別容易」受到金融部門的任何壓力，儘管它指出銀行的資本狀況比全球金融危機期間要好。
然而，在IMF發出警告的同時，一些經濟學家表示，澳洲房價最近的大幅下跌可能已經結束，當地房地產市場可能會開始反彈。
該表顯示，在世界發達經濟體中，澳洲房市風險水平位居第二，僅次於加拿大。
其次是盧森堡、挪威、瑞典和荷蘭。
總的來說，這六個國家是唯一獲得「深紅色」指標的國家，表明房市風險可能達到最高水平。
IMF說：「家庭債務水平高、以浮動利率發行的債務份額大的經濟體，更容易受到更高的抵押貸款還款的影響，經歷一波違約的風險更大。」
「房價上漲和浮動利率家庭債務水平高的經濟體，特別容易受到任何隨之而來的金融部門壓力的影響。」
這兩種說法都應對了澳洲的情況。
IMF的報告還指出，澳洲是發達國家中家庭負債最多的國家之一，其未償債務占可支配總收入的比例是最有風險的。
IMF說，房價的持續下跌不太可能導致像2007-08年那樣的金融危機，因為今天許多發達經濟體的銀行發放標準比那時要好。
2.澳大利亞房危機升級！
澳新銀行（ANZ）和澳大利亞房地產委員會（property Council of Australia）進行的一項季度調查顯示，對澳大利亞房地產危機的擔憂在整個房地產行業都大幅上升，成為聯邦政府需要解決的最關鍵問題。
超過40%的房地產行業人士認為，住房供應和負擔能力是聯邦政府需要解決的最關鍵問題，比上次調查高出10個百分點。類似比例的人還將其列為州政府的首要問題。
澳新銀行資深經濟學家希蒂·埃米特（Felicity Emmett ）表示：「租金情況基本上存在危機。由於供應不足，房價現在正在上漲，已經醞釀了幾十年。」
埃米特女士注意到本周關於住宿緊張迫使一些學生住在帳篷和酒店的報告，她說：「我們確實需要看到各級政府的決策者在這方面採取一些行動。」
根據國家住房金融和投資公司（National Housing Finance and Investment Corporation）本月的一份報告，到 2027 年，可用房屋的預測缺口已從之前的 62,900 套大幅上升至 106,300 套。供應緊縮，再加上人口不斷增長，加上移民的進一步推動，導致一些地區的租金飆升高達 36%。
然而，埃米特女士表示，更令人擔憂的是，在該調查的771名房地產行業受訪者中，對招聘預期的「樂觀情緒正在減弱」。
通常情況下，澳新銀行/PCA的調查顯示，企業在對自身前景保持樂觀的同時，也對整體經濟前景感到擔憂。
但最新調查顯示，儘管職位空缺居高不下，而且更廣泛的商業調查將招聘確定為產出的主要制約因素，但此前蓬勃發展的房地產行業已大幅降低了對人員配備水平的預期。
埃米特女士說：「這不僅是房地產行業的問題，也是經濟前景的問題。」
「因為如果我們確實看到公司開始裁員，那麼這顯然會導致更高的失業率和更低的經濟增長。因此，我將在即將進行的調查中密切關注這一點，看看我們是否會在那裡實現一些穩定。」
同樣令人擔憂的是，鑒於本月住宅建築商Porter Davis高調破產。雖然調查發現整體預測有所放緩，但進一步的調查顯示，許多公司預計會大幅增長。約25%的企業預計加薪幅度在5%至10%之間，而近20%的企業預計加薪幅度在10%以上。
埃米特女士說：「如果最終發生這種情況，這將是非常強勁的成本通脹，並表明建築公司的壓力可能會持續下去，至少在短期內是這樣。」
但埃米特女士表示，受訪者對房價看法的改善與市場上正在發生的事情是一致的，悉尼和墨爾本的房價已經在上漲。她說，這是由於供應不足以及創紀錄的移民水平抵消了「我們幾十年來看到的最激進的加息周期」的影響。
「隨著利率走高，我們預計今年會持續下降。但這不是最終結果。」
「我們的預測和前景肯定存在很多上行風險。我們在價格上看到的是市場已經轉向，而且看起來實際上轉向非常激進。」
3.新州住宅完工量大跌
新州住宅完工量下降13%，突顯新州工黨政府面臨的問題之嚴重。
本周公布的澳洲統計局（ABS）數據顯示，新州房屋完工量在2022年最後一季度降至不到 11,000 套。
在全澳範圍內，房屋開工總數下降了 6.7%，至 41,374 套。
私營機構新獨立屋開工數下降2.3%，至28330套；私營機構其他類型住宅新開工數下降16.5%，至12053套。
12月季度完成的建築工程價值比前一季度下降 1.1% 至 307 億澳元。
非住宅建築完成量下降3.3% 至 123 億澳元，而在 9 月季度增長了 3.6%。
Urban Taskforce 首席執行官湯姆福雷斯特 (Tom Forrest) 說：「ABS 數據顯示，2022 年 9 月季度新南威爾士州的完工量為 12,583 套，低於預期，12 月季度只有 10,931套。」
新州的新房開工在 12 月季度也有所倒退，從 2022 年 9 月的 11,784 套下降到 2022 年 12 月的 11,397 套。
「令人擔憂的是住房供應枯竭的程度，2021年同期，截止12 月的那個季度，有 13,365 套新房開工，當時受到新冠病毒病蔓延的影響。
「數據顯示，2022年的開工率下降了 15%。」
福雷斯特表示，利率上升顯然對新開工產生了影響。
「這一切都表明住房供應的復甦之路漫長，而且住房供應和租金負擔能力危機看不到盡頭，在未來 12 至 18 個月內，這種危機似乎會惡化。」
「沒有住房審批，就沒有住房供應，這就是我們目前面臨的危機的第一個原因。」
「現在，我們比以往任何時候都更需要激勵私營部門，他們將需要建造我們未來住房存量的96%，以滿足新州不斷增長的住房需求。」
「新州預計在本財政年度和下一個財政年度再安置 200,000 名移民，因此需要採取緊急住房行動。」
4.澳洲年輕人沒父母支持 買不起房子
來自父母的資助對於希望進入悉尼房地產市場的年輕人來說必不可少，否則他們即使節衣縮食，也難以存夠錢買房。
澳洲住房和城市研究所發布了一份報告，論述了過去二十年由於房價和生活成本上漲，年輕人擁有房產的比率下降，以及年輕人如何為購房存錢的問題。
在對悉尼和珀斯的年輕人進行的調查發現，25至34歲的年輕人不可能獨立存夠首付款。
調查報告說：「獲得家庭資助是擁有住房的最大單一支持因素。」
「這項調查中的大多數新房主或熱切購房的房主都獲得了一種或多種類型的父母資助。」
「悉尼作為最昂貴的住房市場，來自家庭的支持是擁有房產的至關重要因素。」
在接受調查的25至34歲人群中，約有40%希望向父母求助，以實現他們的置業夢想。
該研究的主要作者、悉尼大學的Laurence Troy博士說，對於已經在悉尼購房的年輕人而言，獲得來自家庭的資助必不可少。
主要問題之一是按照悉尼平均房價計算，首付款需要存到22萬澳元，而年輕人的收入不穩定，收入也不夠高。
報告中還強調了缺乏儲蓄的問題。其中74%的年輕人表示，他們省吃儉用，每周的儲蓄還是無法超過5,000澳元。
Troy說：「年輕人正在積極採取增加儲蓄的策略，例如盡量減少可自由支配的支出和提前支付水電費。」
「他們在外出就餐、外出或度假上減少花費，最常見的儲蓄策略是在家做飯，包括選擇快食麵條作為餐食，並減少在服裝和家居用品上的開銷。」
「相反，年輕人專註于食品支出、汽油和債務等經常發生的項目，最大的挑戰是汽車維修和專業保險等大額不規律且往往出乎意料的支出。」
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