全國房價上漲，達到近年最高水平!澳洲春季銷售推動房價飆升
01
9月份全國房價上漲0.8% 漲幅達到近兩年最高水平
9 月份房價創下近兩年來的最大月度漲幅，隨著現金充裕的買家在選擇供應減少的情況下參与競購，預計春季房價將進一步加速上漲。
給旺盛樓市火上澆油的是，由於聯邦政府擴大給首次買房者擔保計劃，預計一批新的首次購房者將迅速進入春季市場。
根據房地產數據公司Cotality 最新公布的數據，9 月份全國房價上漲了0.8%，創下自2023 年10 月以來最強勁的月度漲幅。整個九月季房價上漲了2.2%，相當於房價中位數增加18,215澳元，達到857,280澳元。
9月季的房價漲幅比6 月季1.5% 的漲幅有所上升，更3 月季1.1% 漲幅的兩倍。
澳洲央行貨幣政策董事會周二決定將官方現金利率穩定在3.6%，符合市場的廣泛預期，預計不會抑制購房者的情緒和房價增長。由於進入2025年以來通脹回到目標區間內，澳洲央行從今年2月開始已經降息三次。
Cotality 的研究主管羅列士（Tim Lawless） 指出，推動上個月價格上漲的是市場上爭奪供應量較低房源的買家增加。
羅列士說：「（這是）已證明的需求繼續超過可用供應的典型案例，看起來市場可能會形成一些進一步攀升的勢頭，特別是當我們看到（聯邦政府給）首次購房者房貸首期付款擔保計劃的擴大將從周三（10月1日）開始時。」
根據Cotality整理的數據，9月份房價上漲最快的首府城市中，達爾文以房價上漲1.7%居首，柏斯以上漲1.6%緊隨其後，布里斯本上漲1.2%居第三，這三個城市的上市銷售房源均處於歷史低位。其中柏斯的待售住房數量比平均水平低45%，而布里斯本的掛牌源數量下降了31%。達爾文的上市房源供應緊縮是最嚴重的，9月季的三個月內掛牌房源數量平均下降了53%，而價格則暴漲了5.9%。
房源的緊缺，也使這三個首府城市的房價在9月季和過去一年漲幅居全國領先，其中達爾文房價9月季上漲5.9%，過去一年飆升12.9%，柏斯9月季上漲4%，過去一年上漲7.5%，而布里斯本房價9月季上漲3.8%，過去一年高漲8.8%。
悉尼9月份房價上漲0.8%，9月季上漲2.1%，過去一年上漲3%，使這個澳洲最大房產市場的房價中位數在上個月增加了9700元，達到124萬澳元。
羅士列說：「我們仍然看到悉尼房產市場如此強勁，這一事實說明了它作為房地產市場的韌性，而且可能有一些看不見的東西在支撐需求，比如所謂的『父母銀行』（即父母資助孩子買房）。」
「墨爾本在房市的下行方面令人驚訝。你看看悉尼和墨爾本之間的房價中位數（差異）——自1999 年年中以來，它們就沒有相差這麼大。墨爾本在我看來被低估了，考慮到它所擁有的負擔能力優勢，我有點驚訝它並沒有真正取得更大的進步。」
不過9月從墨爾本的房價上漲0.5%，9月季上漲1%，過去一年上漲1.9%，使這座維州首府城市的房價中位數達到81萬澳元。它顯示墨爾本的房產市場亦正加快上漲步伐。
地產廣告和資源數字平台Domain的研究主管鮑威爾（Nicola Powell） 表示，她看到每個首府城市房產的買家詢問量都在增加，這表明買家的信心正在增強。
她說：「有趣的是，布里斯本和柏斯引領了這一提振，但即使是坎培拉和墨爾本等前幾年停滯得多的城市也開始看到買家的興趣反彈。」
隨著聯邦政府擴大給首次買房價首期付款的擔保計劃生效，從周三開始，更多的首次購房者將能夠只需支付5% 的首期付款即可購買住房，而無需支付貸款保險金，節省一筆費用。
這些變化意味著亨受這一補貼的收入限制和可獲得政府這一擔保的人數的上限將被取消，而房屋價格上限將增加。這意味著悉尼的首次購房者僅交付5%首期付款，可以用這一政府擔保來購買最高150萬澳元的房產而免於支付房貸保險金，而布里斯本的上限亦提高到100萬澳元，墨爾本的上限為95萬澳元。
羅列士說：「大約93% 的城區住宅單位價值中位數等於或低於（可獲保政府這一擔保的）價格上限。我懷疑，每個月，我們會看到達到這些價格上限的城區逐漸減少，尤其是那些位於更理想地點的城區。」
鮑威爾表示，該政策改變了遊戲規則，因為它大大減少了節省押金所需的時間。
她說：「它可能會做的是將一波首次購房者帶入市場，這本身將有助於將每個首府城市的價格壓低到低於這些上限。」
「因此，我預計更實惠的房價和單價將受到這波首次購房者的阻礙。但即使在這之外，我認為信心也在上升。我們（此前）已經看到降息，並且我們有首次購房者的激勵措施。所以這幾乎就像春天的三連勝。」
02
澳洲春季銷售季推動房價飆升
受供應端問題與借貸能力提升共同驅動，澳大利亞全國住宅價值錄得自2023年10月以來最強月度漲幅。
房地產數據公司 Cotality 的最新研究顯示，今春澳洲樓市競爭態勢明顯。其全國房價指數（HVI，追蹤月度房價變動）在2025年9月環比上漲0.8%，為2023年10月以來的最強單月表現。
按季度計，HVI 上漲2.2%，相當於中位住宅價值增加18,215澳元，漲幅高於二季度的1.5%、是一季度1.1%的兩倍。
所有首府城市與州域（非首府）地區在月度、季度與過去12個月三個口徑上均錄得上漲，但節奏有所分化：珀斯與布里斯班季度漲幅領先，分別為4.0%與3.5%；達爾文更強，季度上漲5.9%；悉尼與墨爾本相對溫和，季度分別+2.1%與+1.0%。從分層看，低價位住宅季度+2.6%，中位住宅+2.7%，高價位住宅+1.8%。
推動房價上行的關鍵因素之一是掛牌供給不足。Cotality 指出，各首府城市的在售庫存均低於均值：9月季度掛牌量較五年均值低約18%；同期銷售估算高出7.3%。
Cotality 研究總監 Tim Lawless 補充，在漲幅最強的城市，庫存缺口更顯著：截至9月底，達爾文在售量較均值低約53%，珀斯低45%，布里斯班低31%。
與此同時，季度成交估算高於均值，「供需錯配」明顯。
他表示，更低利率、實際收入增長與情緒回升也將支撐今年春季至年末的價格表現。「年內合計75個基點的降息對住房活動起到了關鍵支撐。以10.6萬澳元家庭中位收入測算，借款能力較2月首次降息時提升約7%；更低的利率也提振了消費者信心，而這對高承諾度決策至關重要。」
這輪數據恰逢政府擴大版首置擔保計劃（First Home Guarantee）上線前夕（10月1日啟用）。新政允許合格首置以5%首付獲貸並免繳 LMI（貸款保險）。
Cotality 認為，計劃新房價上限將吸引大量首置關注、形成需求集中。但短期內影響房價的因素並不止於此。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 對《The Adviser》表示，新政或對低端市場帶來短期提振，但利率與住房供給等長期因素將更具決定性：「這存在張力：政府與合作放貸機構希望提升自有住房率，而貸款監管框架仍然低風險取向。這意味著有人符合計劃資格，卻未必符合銀行授信。」
她援引西太銀行6月測算稱，全國約40萬人可能符合擴容後計划資格，「但這隻是計劃資格而非房貸批核，印花稅與銀行可負擔性評估等門檻會進一步篩減實際使用人數。」
關於利率，Owen 指出其不僅影響借貸能力，也影響信心與預期：「在三次降息、情緒回升與實際收入走高之後，需求正在抬升，推高春季房價。同時，供給端——如施工節奏與掛牌量——尤為關鍵。全國掛牌量仍較歷史均值低約20%，這加劇了價格壓力。」
03
今年三次降息後房貸緊張比例仍然高企
儘管今年降息三次，但澳洲的房貸緊張危機仍然高企，最近的研究披露近150萬房主仍然有滯納還款的風險。
Roy Morgan周二公布的數據顯示有27.9%的房貸持有者 – 也就是142.3萬澳人 – 在到2025年8月的三個月內被認為有房貸緊張的「風險」。
這個數字僅比6月降低0.5%，儘管降息三次，但保持在25%以上已經兩年半了。
令人擔憂的數據公布當天，澳大利亞儲備銀行選擇將官方現金利率維持在 3.6%，使得陷入困境的家庭對快速恢復財務寬裕的希望更加渺茫。
研究凸顯了自 2022年5月以來RBA 快速加息周期所帶來的嚴重累積影響。
自那時起（當時利率僅為 0.1%），被列為「高風險」的澳人人數激增了61.6 萬。RBA 到 2025 年初已將利率提高至 4.35% 的峰值，造成了持久的財務「後遺症」，而二五八月三次小幅降息尚未能緩解這一問題。
更令人警覺的是有91.5萬人處於「極端有風險」 （占房貸持有者的17.9%），這高於十年平均的14.8%。
Roy Morgan 的建模顯示如果本周RBA降息25點到3.25%，「有風險」的房貸持有者將在2025年10月降到25.2% – 這將是2023年1月以來的最低比例。
但是本周並沒有降息。
Roy Morgan的研究在8月採訪了6萬澳人，而8月降息的完整效應預計將到9月底才起效，有可能將「有風險」人群降低到26.5%。
04
新州「奇葩」房產掛牌出售，整塊地只有一座泳池，要價$460萬
據Domain網站9月30日報道，位於新州Byron Bay腹地的一處空地物業近日掛牌出 售，地塊上唯一的建築就是一座游泳池。然而，按照Byron Bay一貫的行情，這塊地的售價預計仍將超過澳洲獨立屋中位價的三倍。
這片佔地近8000平的寬闊土地，為買家提供了一張「白紙」，可以自由打造屬於自己的世外桃源。目前的指導價區間為420萬至460萬澳元。
負責銷售的First National Byron房產中介Tara Torkkola表示，這塊土地的諮詢熱度非常高，而且該物業可以遠眺Broken Head到Lennox Point的壯麗景色。
她說：「很多人都在問，為什麼只有一個泳池，還有人開玩笑稱這是澳洲最貴的泳池。」
「原本的房子已經被業主拆掉了，只留下泳池，因為他打算在這裏重建新房。既然要建房子，為什麼不在施工期間就先享受一下泳池和海景呢？」
吸引買家的不僅僅是壯麗的風景，還有與周邊現有房產相比更低的入場價格。
這塊地位於Newrybar，正好在Lennox Head與Byron Bay之間，屬於Byron Bay腹地 的高端區域。
Torkkola指出，這裏現成的豪宅售價可高達3000萬澳元。
她說：「在腹地買到一幢精心建造的漂亮住宅，通常需要花費1000萬至3000萬澳元，而且有些接近3000萬澳元成交的房產甚至沒有海景。」
「這一帶最近有一些新房正在興建，都是非常漂亮的豪宅，完工後價格不會低於1000萬澳元……所以有人會覺得，這塊地反而算是撿漏。」
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