完了！公寓擠壓極其嚴重！墨爾本受衝擊最大！ 墨爾本房價漲幅榜出爐
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SMSF 購房借貸禁令來襲，全澳 22000 套期房公寓銷售承壓，墨爾本受衝擊最大
查特・凱克・克雷默（Charter Keck Cramer）分析指出，澳洲工黨聯邦政府出台禁令，禁止自管理養老金（SMSF）通過有限追索貸款購買住宅物業；墨爾本、布里斯班以及悉尼西區新建公寓市場將承受最嚴重衝擊，目前正在推售的 22000 套公寓項目面臨風險。
這家諮詢機構發布最新半年全國公寓供應前瞻報告：全澳目前在售的 23000 套樓花公寓中，22000 套集中在 20 戶及以上規模開發項目。這類項目高度依賴 SMSF 投資者完成前期預售。
「這 22000 套公寓里，預計約 3700 至 4000 套原本會由 SMSF 投資者購入。」Charter Keck Cramer 全國執行董事理查德・坦萊特表示。
「全國層面佔比約 17%，城市分化明顯：悉尼大約 10%，墨爾本高達 25%。關鍵問題在於：倘若這 4000 套公寓無法完成預售，剩餘 22000 套公寓的建設周期將拉長，大量項目甚至直接擱置。」
新房供給萎縮，將進一步拉大缺口，難以達成 2023 年 8 月全國內閣設定的五年新建 120 萬套住房目標。
坦萊特分析，墨爾本市場衝擊最為突出。本地新房銷售本就疲軟，缺少布里斯班的市場動能；布里斯班受益房價上行與奧運會紅利，市場活躍度更高。
整體來看悉尼受影響相對較小，自住買家佔比更高。但悉尼西區房價更低，投資群體集中，因此這一片區開發商將承受更大壓力。
開發商普遍依靠小戶型、租賃型公寓面向投資者預售，以此向商業銀行證明項目可行性，獲取建設開發貸款。
此前行業機構預估的 SMSF 房貸規模更高。澳洲金融行業協會（非銀貸款機構聯盟）本周透露，旗下機構去年發放超 16000 筆 SMSF 貸款，包含新房與存量住宅購置。而本次報告是首份量化該政策對住宅開發直接衝擊的數據。
諮詢機構數據清晰表明：聯邦政府宣稱每年僅約 4000 筆 SMSF 有限追索貸款，嚴重低估市場實際規模。
住宅工業協會（HIA）獨立測算顯示，除公寓市場外，SMSF 借貸禁令或將導致每年獨立屋竣工量下降 3.5% 至 5%。
按照去年 110541 套獨立屋開工數據測算，最高可能減少 5527 套獨立住宅。HIA 首席經濟學家蒂姆・里爾登補充，另有 2500 份已簽署購房合同存在取消風險，將拖累明年新房開工規模。
期房投資屬於前置風險投資，項目尚未動工；自住買家普遍更為保守，傾向等待項目開工甚至完工後再下單。
坦萊特批評，聯邦政府出台政策並未區分地產細分賽道。
「政府沒有意識到這類投資者對新增住房供給的關鍵作用。他們往往是最早入場項目的投資者，願意承擔前期開發風險。
投資者承擔風險，理應獲得相應回報。正因如此，我們呼籲設置豁免條款，允許 SMSF 在現有規則下購置新建公寓。」
02
墨爾本房價漲幅榜出爐，買家湧向更可負擔城區
墨爾本整體房價正在下跌，但一些相對可負擔、靠近高價城區的「替代型」市場卻逆勢上漲。Domain最新數據顯示，過去一年房價漲幅最高的墨爾本城區，大多位於傳統藍籌區之外，尤其是西部和增長走廊。
截至6月，Maribyrnong獨立屋中位價上漲16.1%至1,050,500澳元，成為墨爾本漲幅最高城區。
Melton上漲15.8%至556,000澳元，
Oakleigh South上漲15.3%至1,246,000澳元，
West Footscray上漲15.3%至960,000澳元。
同期，墨爾本整體獨立屋中位價下跌3.1%至1,041,205澳元。Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell表示，首次置業者參与和借貸能力下降，是資金流向這些區域的重要原因。
Maribyrnong毗鄰Moonee Ponds、Ascot Vale和Essendon，但價格更低；Oakleigh South靠近Bentleigh East、Brighton和Hampton；West Footscray則接壤Seddon和Yarraville。這些區域讓買家以更低預算接近成熟配套。
Rendina Real Estate負責人Lou Rendina表示，Maribyrnong吸引了來自東區、希望提高購買力的買家。Footscray Hospital耗資15億澳元的擴建，也可能提升區域就業和需求。
West Footscray也正在中產化。Village Real Estate董事總經理Huss Saad表示，隨著瑜伽館、普拉提館、書店和葡萄酒吧出現，買家開始把它從備選城區變成首選。三至四房、兩浴室的家庭住宅最受歡迎，今年當地超過200萬澳元的成交數量創紀錄。
03
更多青年選擇與父母同住 節省開支加速實現儲蓄目標
25歲的亨利在父母家一直住到二十多歲，省下大筆開銷，不僅在人生道路上領先一步，還攢夠了人生第一次出國度假的錢。
亨利不需要向父母交房租，只通過購買部分日用品和幫忙做家務分擔家庭責任，其餘收入完全可以自由支配，9月份她就要去日本過生日了，她已經迫不及待了。
亨利說她覺得自己很幸運，因為父母允許她想住多久就住多久，也很高興她能留在家裡。
雖然每天早上都要乘坐公共交通從Berwick前往墨爾本，單程需要90分鐘，不過這種犧牲是值得的，她的存款穩步增長，住在家裡也意味著她不會感到物價帶來的巨大壓力。她心裏有一個儲蓄目標，而且由於住在家裡，她已經能夠更快地實現它。
不過她未來獨立生活的計劃還不甚明朗，她的希望是有朝一日能攢夠錢，和仍在讀大學的伴侶一起租房住，她對房地產市場以及攢錢搬出去或付首付的前景相當悲觀，她的很多朋友現在也依然住在家裡，短期內也沒有搬出去的打算。
亨利並不是個例。 AMP的最新研究表明，對許多人來說，父母的支持不再僅僅是「父母的錢包（Bank of mum and dad）」，更是「父母的房子（House of mum and dad）」，越來越多的大家庭願意以更務實的方式共同分擔住房、生活開銷和照護責任。儘管多代同堂在部分文化中很普遍，但在澳洲並非主流，不過這種疫情期間因住房成本飆升興起的省錢方式，如今已成為不少人的固定生活選擇。
AMP的研究發現，68%的20至39歲年輕人支持多代同堂，65歲及以上群體中僅不到五分之二的人持支持態度，代際居住觀念差異明顯。
AMP退休業務總監希利爾表示，年輕一代正在重新定義「澳洲夢」，未來澳洲人的財務安全感，除了養老金之外，也會越來越依賴家庭內部的互助與成本共擔。
Two Red Shoes公司的麗貝卡表示，他們現在常幫多代家庭尋找適配的大戶型住房，業務也拓展到代際財富傳承、家庭共同持有房產的相關服務.。
亨利坦言自己還沒理清未來所有住房規劃，她感謝父母的包容，希望有機會出錢請父母一起度假。
04
Coorparoo破屋143萬拍出 有拍賣競價激烈但整體低迷
在Coorparoo，一位當地建築商在越南的一艘船上，喝著啤酒，透過電話競標，以143萬元的價格拍下了這條街上最破舊的房子之一。
這棟位於Wylie Avenue37號的三卧一衛小屋，佔地653平方米，上次交易是在49年前，售價僅2.3萬元。
這棟房子是布里斯本139場預定拍賣之一，Domain網站根據110套報告結果記錄清盤率為17%，另有19套房產撤回。
這場拍賣共有四位競標者登記，其中三位積极參与競價。
房產經紀人，來自Place Camp Hill的Karl Cheung說，當你第一次走進這棟房子時，感覺就像走進了一個時光膠囊，這是Coorparoo最好的街道之一里狀況最差的房子之一，買家最近在附近剛剛拍得一個項目，計劃改造這棟老房子。
Karl Cheung說，這是一場教科書式的拍賣，顯示布里斯本的房地產市場正在緩慢復甦。
在Norman Park，一個年輕家庭與買方經紀人展開激烈角逐，最終以231萬元的價格拍得一套「令人驚艷」的昆州風格住宅，激烈的拍賣也給整體低迷的市場帶來活力。
這棟五房住宅位於Macdonald Street30號，佔地607平方米，七年前曾以117.5萬元的價格售出，拍賣起標價為190萬元，四位註冊競標者都是年輕夫婦，他們帶著孩子，被這棟房子寬敞的地塊和優質的學區所吸引。
四位註冊競標者中有三位展開激烈爭奪，最終出價達到220萬元。之後，一位買家退出，剩下的買家一家和他們的經紀人繼續迅速加價，最終出價達到230萬元。拍賣過程中，買家經紀人使出了渾身解數，甚至用眼神威脅，但買家一家始終保持冷靜沉著。
拍賣師希克斯說，這一成交結果再次顯示市場信心正在回升。
在Oxley，一棟罕見的建於上世紀中期的公寓大樓以161.5萬元的價格賣給一位投資者。
這棟位於Blackheath Road14號的雙磚建築佔地607平方米，包含三個單元，樓上是一套三居室住宅，樓下是兩套翻新的一居室單元，共有七位競標者登記，其中包括多代同堂的家庭、共同購買的兄弟姐妹和投資者。
Ray White Wilston的銷售代理說，這棟大樓一上市就引起了廣泛關注，這是一處歷史悠久的房產，擁有無限的潛力，甚至有四位年輕的家庭成員想共同購買，不過最終一位投資者買下了它，計劃全部出租，他非常喜歡這棟樓的良好維護狀況。
LJ Hooker 研究主管蒂勒表示，儘管一些拍賣非常火爆，但是全市的清盤率仍反映出市場謹慎。
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