澳洲房貸，進入最大跌幅！悉尼房價，又要狂跌！新州又要大建房屋
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悉尼房價恐迎7年來最大一輪下滑！首府城市低價區開始大幅下跌
截至6月的季度，澳洲各首府城市獨立屋房價合計下跌1.4%；自2月以來，房貸申請量也減少了26%。
澳洲最大城市的較低價區正出現房價暴跌。加息打擊首次置業者，預算案中的房產稅調整又令投資者退縮，市場下行壓力隨之擴散。
如今，最大跌幅已不再局限於悉尼海灘和港灣沿岸的富裕區。西部區的一些郵區也在急跌，儘管這些區域仍符合聯邦政府幫助新晉置業者的計劃價格上限。
該市西南部的Punchbowl跌幅更大，房價下挫7.5%，至134.9萬澳元。
兩地都在悉尼150萬澳元的價格上限以內，因此首次置業者有資格申請聯邦政府的5%首付計劃。
澳洲聯邦儲備銀行（RBA）即便下周二按兵不動，2月、3月和5月的3次加息已經令原本會轉向較低價區的雙收入首次置業家庭明顯打退堂鼓。
Cotality澳洲研究主管Gerard Burg向The Nightly表示：「負擔能力受到一些限制，需求端壓力的整體影響也正在累積，很多人都感受到了。」
他說，首次置業者對利率最敏感，因為他們需要籌集金額最大的首付，而且借貸一開始往往已經接近自身承受能力的上限。
較低價區的跌幅甚至超過悉尼港一些最昂貴區。工黨已規定，從2027年7月起，在5月預算案公布后購入的住宅，負扣稅將僅限於全新住宅。
Burg說：「這項變化當然也在起作用。投資者將會退出，幾乎沒有疑問。」
悉尼東區的Bellevue Hill自5月初以來下跌6.2%。該地區獨立屋中位價為1097.5萬澳元，幾乎是澳洲首府城市獨立屋中位價的11倍。
若當前趨勢不變，悉尼可能迎來自2017年至2019年房價下跌13%以來最大的一輪下滑。
那次下跌發生在銀行監管機構打擊只付息貸款之後。NAB預計，今年首府城市市場將下跌5%，悉尼則會下跌10%。
Burg認為，結合歷史趨勢來看，這種可能性並非沒有依據。
他說，如果潛在買家繼續觀望，想著「也許再等6個月，房子就會便宜很多」，他們很可能真的會選擇等待。
墨爾本較低價區的跌勢同樣更為明顯。Werribee South獨立屋中位價過去3個月下降4.6%，至808,660澳元，低於5%首付計劃95萬澳元的上限。
相比之下，墨爾本內東區的高檔區Hawthorn同期下跌4.2%，跌幅小於Werribee South；該區獨立屋中位價為252.1萬澳元。
在布里斯班，Ipswich附近較低價區的跌幅也在加深。White Rock房價3個月內下跌3.2%，至101.4萬澳元，低於大布里斯班120.7萬澳元的中位價，但略高於5%首付計劃100萬澳元的上限。
與此同時，較高檔郵區的房價仍在上漲。St Lucia自5月以來繼續上升3.2%，至234萬澳元。
阿德萊德北部Ottoway的獨立屋房價過去3個月下跌5.1%，至797,310澳元，遠低於南澳首府城市100.8萬澳元的中位價，也低於5%首付計劃90萬澳元的上限。
相反，高檔區Norwood的房價仍上漲1.1%，至167.8萬澳元。
珀斯較低價區的跌幅較小。該市東區Gosnells房價3個月內下跌1.3%，至810,488澳元，低於首次置業首付計劃85萬澳元的價格上限。
與此同時，Swan River沿岸Peppermint Grove房價仍上漲3.4%，至471.3萬澳元。
02
新州政府放大招！一地獲批建「迷你城市」，最多新建2000套住宅
新州政府為項目亮起關鍵綠燈后，悉尼西部的Parramatta North片區計劃打造一座佔地33公頃的「迷你城市」，最多可興建2000套新住宅，樓宇高度最高達23層。
該項目緊鄰悉尼最古老的遺產地之一，與此同時，州政府和聯邦政府領導人正持續應對住房危機。
新州政府周五宣布，Parramatta North片區的重新分區工作已經完成。
規劃內容包括2至23層的建築、為支持Westmead醫院而預留的新大學校園，以及10公頃公共開放空間。
項目緊鄰Parramatta Female Factory——澳洲現存最古老的女子囚犯工廠，被認定具有「高度或特殊遺產價值」的建築將獲保留。
政府所有且目前利用不足的土地，則會在未來四年分階段釋出，用於住宅和混合用途開發等。
新州州長Chris Minns表示，這項計劃是在悉尼西部這個快速發展的地區打造「一個新社區」的機會，同時保護並彰顯「澳洲最重要的遺產地之一」。
「我們希望打造一座人人都住得起的城市，讓年輕人有機會留在離家人和社區較近的地方，也不能讓辛勤工作的人被他們參与建設的城市拒之門外。」
Parramatta North位於Parramatta Light Rail輕軌走廊沿線，該線路經Parramatta CBD連接Westmead與Carlingford，並與Sydney Metro網路相連。
政府表示，在約2000套新住宅中，至少有100套屬於可負擔住房。
預計到2047年，Parramatta North最多可帶來12,000個新職位，其中包括附近Westmead醫院醫療園區的醫療服務和研究崗位。
規劃廳長Paul Scully表示，在周密規劃下，這裏將「成為一個交通連接完善、充滿活力的片區，讓數千名悉尼民眾在此安家」。
「優質社區不會憑空出現，而是由周密規劃和適當基礎設施共同打造。」
「在保留Parramatta文化遺產、讓它成為這個片區核心的同時，我們正在提供社區所需的住宅、工作崗位和開放空間。」
Parramatta選區議員Donna Davis表示，經過廣泛的社區諮詢，規劃已為公共空間、公園和花園預留10公頃土地。
「我們承諾讓6公頃的Parramatta Female Factory and Institutions Precinct繼續歸政府所有，該片區不在重新分區範圍內。」
她還表示，獲批的總體規劃和重新分區方案縮減了毗鄰該片區的建築數量和體量，讓人們從遺產建築眺望外部，或從外部遠眺這些建築時，視野都更加開闊。
項目取得進展時，距離首次公布已經超過一年，而距離下一次州選舉僅剩幾個月的時間。
該項目也成為最新一批旨在影響悉尼房市的高知名度住房開發項目之一。
這批項目還包括針對恢復推進的Woollahra火車站項目周邊土地進行的爭議性重新分區、Glebe Island上的Bays West項目，以及Sydney Fish Market原址的開發。
03
澳洲這條街，億萬富豪扎堆！豪宅交易動輒上千萬澳元
黃金海岸Hedges Ave曾被稱為「百萬富豪街」，後來又升級成「千萬富豪街」。如今，這條位於Mermaid Beach的海濱街道，越來越名副其實地成了億萬富豪之街。
礦業人士、政客兼汽車愛好者Clive Palmer就是其中一例。過去幾年，他持續在Sovereign Islands購入臨水豪宅；最近，他把目光投向Hedges Ave，與妻子Anna Palmer頻頻買房，勤快程度幾乎和普通人購買一箱箱貴得離譜的汽油一樣。
2018年，Palmer從房地產開發商John Potter手中以1200萬澳元買下一棟五卧室住宅，連同的地塊面積為809平方米。這是他首次大舉進軍Mermaid Beach海濱。
2024年，他再下一城，以創紀錄的2800萬澳元買下位於三幅地塊上的四卧室住宅，隨後立即將房子放租。僅僅四個月後，Palmer又花2600萬澳元買下這條高檔街道上的一塊空地。
今年，他斥資1850萬澳元，買下海灘對面Sunland興建的塔樓內一套次頂層公寓。一周后，他的妻子又以585萬澳元購入同一棟樓內的一套公寓。
再過一周，Palmer又花1260萬澳元買下馬路對面一棟四卧室海濱住宅。
Hedges Ave的億萬富豪住戶還包括開發商Bob Ell及妻子Bridget。兩人在2020年9月以創紀錄的2260萬澳元買下一棟五卧室豪宅。
建築業大亨John Wagner的身家估計為11億澳元。2025年，他從資深房地產開發商Robert Badalotti手中以1675萬澳元購入自己的Hedges Ave住宅。
另一位億萬富豪開發商是來自墨爾本的Max Beck——我們似乎已經看出規律了。他在2011年以750萬澳元買下Mermaid Beach的別墅。
Bruce Mathieson Jr也在Hedges Ave擁有一棟佔據兩幅地塊、規模寬敞的住宅。他的父親、億萬富豪酒吧業大亨Bruce Sr早已是Hedges Ave的長期居民；Bruce Jr則在2018年花1160萬澳元買下這棟房子后，一直持有至今。
冷凍食品巨頭PFD的億萬富豪創辦人Richard Smith，也在Hedges Ave佔有一席。2022年，他通過一家與兒子Lindsay Smith共同擔任董事的公司，斥資2100萬澳元買下一棟足足有六間卧室、七間浴室的住宅。
一個人是否算得上億萬富豪，有時並不好確認。不過，可以確定的是，Hyperion Asset Management老闆Jason Orthman所執掌的一家公司在10月以2345萬澳元買下了一棟Hedges Ave住宅。與此同時，他的妻子Susan Orthman在沿街不遠處也有一棟保留原貌、頗有韻味的三卧室住宅，2023年的買入價為870萬澳元。
其他大手筆業主還包括Stone & Wood老闆Ross Jurisich，以及他的妻子、Light Years Skin Studio創辦人Megan Jurisich。兩人在2021年以2165萬澳元買下一棟擁有五間卧室和六間浴室的Hedges Ave住宅。
這裏或許是一個相對親密的小圈子，但Hedges Ave上並非人人相處融洽。
一旦有人想推倒老屋、另建新宅，而且新房往往大得多，鄰里之間便容易劍拔弩張。
房地產經紀Amir Mian與妻子Soraya，正為他們2019年以470萬澳元買下的老舊海濱住宅籌劃大動作。
有意思的是，Palmer最近那棟Hedges Ave豪宅正是Mian賣給他的。既然傭金想必很可觀，拿回來投在這條街上，似乎也合情合理？
這對夫婦計劃建造一棟三層住宅，配有露台，屋頂還要設置一間圍起來的「洗衣房」。方案目前已提交市議會審議，但已經遭遇了一些反對聲音。
隔壁房屋的房東Susan Orthman，也是上文提到的Jason的妻子，已提交反對這項建設的意見。她稱，該計劃會形成「一個體量過大、玻璃面積很大、三層加屋頂露台的建築，緊貼我的北側邊界」，因此屬於對404平方米地塊的過度開發。
Orthman還指出，原始方案一樓的洗衣房兼雜物間，在市議會提出詢問后被改標為「兒童學習室」。但她仍堅持認為，屋頂洗衣房實際上會被用作廚房和酒吧。
Mian的鄰居Wagner則沒打算在屋頂洗衣房上做文章。他已提交方案，計劃在隔兩戶的物業上直接建造一棟四層住宅，並在頂層平台設置泳池。
04
澳洲房貸需求創近6年來最大跌幅！首次置業者與投資者紛紛離場
首次置業者和投資者大規模退出房市，令澳洲房貸需求錄得新冠疫情以來最大的季度跌幅。
Equifax在一份嚴峻的行業報告中指出，利率上升與政府政策變化疊加，重創信貸需求。
Equifax澳洲首席解決方案官Kevin James告訴NewsWire，市場上兩大借款群體如今都選擇離開。
「首次置業者數量明顯減少。至於已有兩筆或更多房貸、又來申請第二或第三筆的人，數量也急劇下降。」他說。
James說，在當前環境下，同樣一筆錢能借到的額度已經縮水；利率每上升25個基點，借款能力就會減少2萬至4萬澳元。
澳洲聯邦儲備銀行6月把現金利率維持在4.35%，市場普遍預期，該行將在8月會議結束后宣布繼續按兵不動。
但無論整體市場如何，首次置業者獲得信貸都變得更困難。
James表示，利率上漲，加上聯邦政府推出的5%首付計劃，讓首次置業者更難進場。
「5%計劃確實很好，因為它掃除了一個障礙，這很有幫助，也算是解決了一個問題。」他說。
他說：「問題在於，首付不是20%，想買下目標房產、進入目標地區，就得借得更多。
「接著，借款能力又成了另一道關：收入是多少、需要賺多少、每期還款又是多少。
「現在壓力正是從這裏顯現的：利率一旦上升，人們就失去了在同一地區借錢買房的能力。
「利率只要變動0.25個百分點，借貸能力大概就會少2萬、3萬甚至4萬澳元。」
5月聯邦預算案公布的負扣稅和資本利得稅變化，也進一步加重了首次置業者的困境。
按照這些變化，住宅投資房產的負扣稅將僅適用於新建房屋；資本利得稅（CGT）原有的50%折扣則會改為成本基礎指數化。
James說，這些政策同樣衝擊首次置業者和投資者，因為他們經常藉助「rentvesting」策略——在一個地方買房、另一個地方租房——打入房產市場。
Equifax數據顯示，過去一年截至3月，澳洲房貸需求還增長了3.7%；但截至6月的12個月內，需求已經收縮12.5%。
2026年3月至6月，借款人申請金額的全國平均值減少了8000澳元。
東海岸主要首府領跌：布里斯班減少1.5萬澳元，悉尼減少1.2萬澳元，墨爾本減少1.1萬澳元，三地的收縮幅度都達到兩位數，遠超全國平均水平。
「自疫情以來，我們還沒有見過這麼大的季度環比跌幅；上一次出現這種情況，就是在疫情期間。」James說。
他表示，利率上漲與政府政策疊加，削弱了首次置業者進入房產市場的借款能力。
在抗擊通脹的過程中，澳洲聯邦儲備銀行（RBA）今年已經三次上調現金利率，分別發生在2月、3月和5月，每次上調25個基點。
這些加息發生在通脹長期高於RBA設定的2%至3%目標區間的背景下。
與此同時，能進入房產市場的澳洲人變少，難以維持收支平衡的家庭卻在增加。
Equifax發現，家庭正在承受壓力，6月份困難還款安排環比增加了5.3%。
Canstar數據洞察主管Sally Tindall表示，遇到困難的借款人第一步應檢查自己的房貸利率，因為對銀行的忠誠並不會讓他們受益。
「我們算過這筆賬：從一個只按慣例還款、被動接受條件的借款人，變成主動爭取的借款人，結果會有多大不同，確實令人吃驚。」她說。
她說：「如果一名借款人五年前辦了房貸，此後從未調整過房貸利率，我們估計他現在的浮動房貸利率會是6.98%。
「如果轉到低於6%的利率，在還有25年還款期、債務為60萬澳元的情況下，兩年內可能節省近1.1萬澳元。」
Tindall表示，這筆測算已經計入1150澳元的提前解約費。不過，她也承認各家銀行的條款不盡相同，借款人作出變更前應自行研究，並諮詢專業人士。
「自己算一算仍然值得。弄清楚費用究竟有多少，以及多久能把這筆錢省回來，非常重要；算完后，你可能會驚喜地發現結果。」她說。
Tindall說，銀行雖然還沒有完全回到2022年的房貸大戰時期——當時銀行會拿出強力優惠吸引客戶轉貸——但家庭通過協商爭取利率，仍然可以獲益。
她還指出，部分借款人可能因為房屋凈值不足而不符合資格；如果面臨嚴重財務困難，則應與貸款機構合作。
「如果你可能無法按時償還房貸，不要把頭埋進沙子里。沒有人願意打電話給銀行，告訴對方自己可能要錯過還款。」她說。
「但如果這種情況正成為現實，在錯過還款前聯繫銀行至關重要。只要提前說明情況，你就有更多選擇，銀行也可以為你安排困難援助計劃。」
「這最終會記錄在你的信用檔案中，所以要了解這一點及其影響。不過，銀行確實願意與你合作，一起尋找解決方案。」
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