完了！悉尼墨爾本房價面臨慘跌！澳洲人，不敢買房了！悉尼房價最多跌45萬
01
房價越跌買家越觀望，悉尼墨爾本或面臨10%調整
澳洲房市進入一個反常階段：房價下跌本應讓買家更有機會，但許多人反而不敢出手。Ray White數據顯示，每場拍賣平均活躍競標人數已跌破兩人，開放看房平均到場人數也降至約兩人，明顯低於市場強勁時的3至4人。
買家代理Cate Bakos表示，現在買家明明擁有更好條件，可以折價、議價並提出更多交易要求，卻往往因為擔心繼續下跌而選擇觀望。她認為，這是一種典型「羊群心態」：市場冷清時不敢買，等市場重新火熱又抱怨競爭激烈。
拍賣成交率已連續數周大多低於60%。NAB也把首府城市今年房價跌幅預測下調至5%，並預計悉尼和墨爾本從峰值到谷底可能下跌約10%。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，市場並未完全停擺，但交易速度明顯變慢。至少需要兩名競標者，拍賣才容易發現市場價格；如果只有一人出價，買家並沒有真正競爭壓力，賣家也很難獲得理想價格。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo指出，拍賣通常沒有冷靜期，也不附帶條件，在不確定環境下，這會讓買家更加緊張。當他們看到現場無人競價時，反而會進一步確認市場在放緩，從而繼續等待。
但等待也有代價。若房源合適、價格合理，冷清市場有時反而給認真買家創造機會。真正的問題在於，買家想等到市場「觸底鈴聲響起」，但現實中底部通常只有事後才看得清。
02
房價下行中97.4%獨立屋轉售仍獲利，中位收益達45.8萬澳元
澳洲房市正在降溫，但大多數屋主仍然坐擁可觀賬面收益。Domain最新《Profit and Loss》報告顯示，2026年上半年，全國97.4%的獨立屋轉售實現盈利，盈利中位數升至458,000澳元新高。
這說明，雖然房價下跌引發負資產和財富縮水擔憂，但絕大多數賣家仍以高於買入價的價格成交。真正虧損的，主要是近期高位買入、持有時間較短，或被迫在市場下行期出售的業主。
Domain首席經濟學家Nicola Powell表示，獲利比例較此前6個月下降0.1個百分點，幅度很小，但可能是盈利能力放緩的早期信號。轉售盈利通常滯後於房價變化，因此當前數據可能尚未完全反映7月以後更明顯的下跌。
悉尼虧損出售比例從2.0%升至2.4%，墨爾本從4.4%升至5.7%。這與兩地房價疲軟相符。Cotality數據顯示，悉尼和墨爾本7月住宅價格分別下跌1.4%和1.2%。
反對黨警告，房價下跌可能讓參与政府5%首付計劃的首次置業者陷入負資產。不過，RBA行長Michele Bullock此前表示，負資產借款人比例不到1%，金融穩定風險仍可控。
Powell認為，目前失業率和違約率仍較低，大多數家庭不會被迫出售。房價下跌真正變成問題，通常發生在屋主必須賣房並兌現損失時。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee也指出，新建住房成本比2019年底高出51%，供應短缺仍會限制房價大幅下跌。如果現有住房價格低於新房建設成本，開發項目會變得不可行，供應減少后反而會再次支撐現有住房價格。
03
悉尼高端區房價最多跌45萬，賣家獲利熱潮開始降溫
澳洲房產多年升值帶來的賣家獲利周期，正在出現第一道裂縫。Domain最新《Profit and Loss》報告顯示，雖然大多數賣家仍能賺錢，但獲利比例已經開始下滑，悉尼多個高端區獨立屋中位價最多被抹去45萬澳元。
全國獨立屋轉售獲利比例為97.4%，公寓轉售獲利比例為88.6%。Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell表示，這並非賣家收益崩潰，但說明多年房產獲利趨勢已開始放緩。
悉尼東區Bondi、Vaucluse和Bellevue Hill跌幅位居全國前列。Baulkham Hills、Cronulla、Miranda、Caringbah和Manly等區也出現29.5萬至39萬澳元的獨立屋中位價下跌。
墨爾本低迷也擴散至Toorak、South Yarra、Brighton、Sandringham、Glen Waverley和Doncaster等傳統優質地區。阿德萊德的Mitcham、Unley、Glenelg、Brighton、Adelaide Hills和McLaren Vale也出現明顯調整。
儘管如此，珀斯和布里斯班仍保持強勁獲利，獨立屋轉售獲利比例分別為99.6%和99.5%。悉尼仍是利潤最高市場，轉售利潤中位數達739,500澳元。
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，全國房價已從高位下跌約2%，悉尼和墨爾本跌幅約5.5%。他預計全國平均房價從高點到低點可能下跌約7%，但除非失業率大幅上升，引發大規模被迫出售，否則15%至20%的崩跌可能性不高。
昆州買方代理Glenn Price表示，布里斯班拍賣成交率已連續10周低於40%，買家認為價格仍會繼續下跌，因此選擇等待。賣家若仍按2022年高點定價，市場就容易陷入停滯。
04
澳洲房價下跌集中在高端市場，普通買家仍難入市
澳洲房價確實在下跌，但對大多數買家來說，這並沒有立刻帶來更可負擔的住房。最新數據表明，跌幅最大的是悉尼東區、北岸和北海灘等高端市場，即便部分城區中位價下跌數十萬甚至上百萬澳元，價格仍遠超普通家庭承受範圍。
PropTrack數據顯示，悉尼東區、北岸和北海灘房價跌幅領先全市。這些地區代表全澳最昂貴住房市場之一。Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，這輪降價主要發生在「高端市場」。
Bellevue Hill、Vaucluse、Rose Bay和Darling Point等東區高端城區跌幅明顯，其中Bellevue Hill獨立屋中位價截至第二季度下跌118萬澳元，但中位價仍超過1000萬澳元。
從區域整體看，悉尼東區住宅價格比去年同期低7.9萬澳元，但仍高達186萬澳元；北岸下跌9.1萬澳元后仍為163萬澳元；北海灘下跌8.4萬澳元后仍為230萬澳元。
真正更接近普通買家預算的區域，價格反而更堅挺。悉尼西南區過去一年平均上漲3.4萬澳元，雖然最近三個月轉為下跌約1.1萬澳元，但這一跌幅仍小於加息后多數買家借貸能力的下降幅度。
REA Group經濟學家Anne Flaherty表示，悉尼本來就是全澳最昂貴市場，對利率和借貸能力變化最敏感。房價下跌看似改善可負擔性，但如果買家可借金額下降得更快，入市難度反而未必降低。
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