驚了！悉尼樓市還要冷兩年？悉尼豪宅跌穿35%，業主破產被迫賤賣！拍賣轉私售翻倍，房市徹底變天
01
悉尼房價或到 2028 年才普遍復甦，這 25 個城區可能先回暖
悉尼房市正在經歷多年罕見的下行周期。多項市場預測認為，房價跌勢可能延續至今年剩餘時間，並貫穿 2027 年。換言之，悉尼全市範圍內的普遍復甦，可能要等到 2028 年才會真正出現。
realestate.com.au 的《8 月房價報告》顯示，悉尼房價自去年 11 月高點以來已下跌 4.9%。這輪下跌主要受到連續加息、借貸能力下降，以及工黨住房稅制改革爭議影響。Shore Financial 最新半年版《悉尼現狀報告》則試圖找出哪些城區可能率先走出低迷。
Shore Financial 首席執行官 Theo Chambers 表示，悉尼市場正被兩股力量拉扯：一邊是異常緊張的供應，另一邊是被高利率壓制的借貸能力。部分城區住宅庫存不足一個月，按常理會對房價形成支撐；但報告仍預測這些市場短期內可能下跌，說明貸款能力收縮的影響非常強。
澳洲聯儲已把現金利率從去年 11 月的 3.60% 上調 75 個基點至 4.35%。在通脹仍頑固的背景下，四大銀行預計澳聯儲可能在本月晚些時候或 11 月再度加息，把現金利率推至 4.6%。更高的房貸利率直接削弱買家預算，也讓競價能力下降。
Chambers 表示，利率上升已經明顯傳導到悉尼房地產市場。買家無法像過去那樣積極出價，許多人即使想買，也受限於銀行可批貸款額度。與此同時，消費者信心不足也讓買家不敢輕易作決定。
不過，Chambers 認為，如果通脹繼續朝正確方向發展，利率可能在 2027 年開始下降。屆時，更可負擔、租金收益率較高、貸款需求相對較小的地區，可能率先恢復。對換購更大住房的買家來說，當前市場反而提供了談判空間，因為他們在購買更貴房產時拿到的折扣，可能超過出售現有房產時的損失。
02
悉尼港景豪宅 Rothesay 跌近 35%，高端市場也開始重新定價
悉尼高端房產市場的調整，已經不再只是紙面預測。位於 Balmain East 的歷史豪宅 Rothesay 近日以 1280 萬澳元成交，較 2022 年 1976 萬澳元的交易價低了近 700 萬澳元，跌幅接近 35%。
這座建於 1868 年的哥特復興式莊園擁有六間卧室，可俯瞰達令港和 Barangaroo。它最初以約 1800 萬澳元指導價出售，經歷多次銷售嘗試后，最終由一名身份未公開的悉尼內西區買家購入。交易以抵押權人接管出售形式完成。
2022 年，商人 Devesh Mishra 與妻子 Anshika 從抵押貸款經紀人 Haitham Rifai 和 Malcolm Day 手中買下 Rothesay。當時 Mishra 是汽車零部件企業 Cornell 和 MTQ Group 的董事；後者之後倒閉，據報留下 9400 萬澳元債務。Mishra 後來破產，接管人受命出售這處豪宅。
銷售中介 Matthew Hayson 表示，這次價格落差既反映市場變弱，也與 2022 年買家在市場高位支付了異常高價有關。他說，Rothesay 當年創下該半島住宅成交紀錄，但它並不是臨水房產。該紀錄後來被 Birchgrove 臨水莊園 Keba 打破，後者在 2024 年 12 月以 2100 萬澳元成交。
Rothesay 並非孤例。Birchgrove 另一棟設計師住宅 8 月 28 日以 830 萬澳元成交，而它在 2023 年 5 月的售價為 970 萬澳元，跌幅超過 14%。Hayson 認為，高端市場的折扣尤其顯眼，因為每 5% 的價格調整都對應巨額金額。
Cotality 8 月數據顯示，悉尼住宅價值單月下跌 1.4%，較 2 月高峰低 7.1%。整個冬季，首府城市 93% 的郊區錄得房價下跌。HSBC 預計，悉尼房價從峰值到谷底的累計跌幅可能達到 16%，到 2027 年年中，全國房價可能下跌 13%。
不過，房價下跌也需要放在長期背景下看。PropTrack 最新指數顯示，悉尼房價雖然比峰值低 5.8%，但仍比五年前高 11.8%；同期全國房價仍上漲 27.5%。Inner West Council 數據也顯示，截至 2025 年 12 月的五年裡，當地房屋中位價平均每年上漲 6.8%，按複合計算約漲 39%。
也就是說，對很多早已置業的業主來說，近期回調只是抹去過去多年賬面漲幅的一部分。但對近年高位買入、低首付買入，或因財務壓力被迫出售的人來說，損失會非常真實。Rothesay 的案例之所以引發關注，正是因為它把「賬面調整」變成了一筆接近 700 萬澳元的實際價差。
利率仍是關鍵。CBA 估計，工黨負扣稅和資本利得稅改革會讓房價比沒有改革時低不到 3%，但眼下更直接壓低借貸能力的是高利率。AMP 首席經濟學家 Shane Oliver 也提醒，稅制改革不能單獨解決住房可負擔性問題，根源仍是住房供應不足與人口需求之間的缺口。
澳洲聯儲正在觀察房市走弱。助理行長 Sarah Hunter 表示，房價下跌可能幫助抑制通脹，但若跌勢過深、持續太久，也會拖累消費和建築活動。高端市場的重新定價，正在成為這輪周期變化中最醒目的信號之一。
03
澳洲房市轉向：拍賣改私售比例翻倍，賣家開始接受新現實
澳洲房產市場降溫后，最先改變的不只是價格，還有賣房方式。最新數據顯示，從今年 2 月到 7 月，各首府城市原本以拍賣形式推出、最終改為私下議價成交的房源比例幾乎翻倍。清盤率走低、買家更謹慎、利率連續上調，都在迫使賣家重新調整策略。
Domain 的研究顯示，堪培拉、悉尼和墨爾本變化最明顯。7 月，堪培拉最終改以私下議價售出的拍賣房源比例升至 62.5%，悉尼升至 56.3%，墨爾本升至 58.1%。這意味著在這些市場里，超過一半原本走拍賣流程的房源，最後並沒有靠拍賣槌完成交易。
具體來看，
悉尼從 2 月的 24.9% 升至 7 月的 56.3%，增幅為 126.1%；
墨爾本從 29.3% 升至 58.1%，增幅 98.3%；
布里斯班從 36.6% 升至 67.6%，增幅 84.7%；
阿德萊德從 29.1% 升至 59.6%，增幅 104.8%；
堪培拉從 28.1% 升至 62.5%，增幅 122.4%。
今年 2 月，悉尼和墨爾本拍賣清盤率仍明顯高於 60%。到了 7 月，悉尼降至 48%，墨爾本降至 51%。通常來說，60% 左右被視為市場平衡線；低於這一水平，說明買家議價能力增強，賣家很難再依賴拍賣日的緊迫感推高價格。
Domain 首席住宅經濟學家 Nicola Powell 表示，這並不代表賣家大規模退出市場，而是他們開始接受更疲軟的銷售環境。有些賣家仍會先以拍賣形式掛牌，用來測試買家興趣；如果詢盤不足，或拍賣日臨近仍沒有足夠競爭，就會改為私下議價，給談判留下更多空間。
Marshall White 集團銷售主管 John Bongiorno 也認為，賣家正在適應市場新常態。他提到，今年以來市場受到多重因素影響，包括中東局勢、三次加息、聯邦預算以及圍繞住房稅制的爭議。過去 3 至 6 個月，賣家對價格位置有了更清醒的認識。
一些中介已經改變銷售流程，增加上市前溝通和場外撮合，而不是把每套房產都推向拍賣場。對買家來說，這意味著談判時間更長，也更容易做盡職調查；對賣家來說，定價和保留價必須更現實，否則房源可能在市場上停留更久。
Ray White 拍賣師 Raphael Calik-Houston 表示，在墨爾本北部部分區域，一些房源會先進行拍賣宣傳，反應不理想后再延長宣傳期或改為私售。他最近出售的 Coburg 區 15 Hudson Street 就是例子：這套維州排屋 4 月上市，兩次安排拍賣后，最終在 7 月通過私下議價成交。
這輪變化背後，是澳洲房市進入重新定價階段。賣家沒有消失，買家也沒有完全離場，但雙方都不再按去年或今年初的節奏行動。拍賣仍適合競爭強、需求集中的房源；在更冷的市場里，私下議價正在重新成為更穩妥的選擇。
04
墨爾本房市冷熱分化！有人虧$15.5萬賣房，有人加價$30萬才搶到
墨爾本春季房市開局依舊冷熱分化明顯：既有房源成交價低於五年前的買入價，也有房源因多人爭搶，最終比底價高出30萬澳元售出。
位於Port Melbourne的275 Princes Street一套三居室獨立屋，堪稱典型虧損案例。這套維多利亞式住宅周六拍賣時只有一名真實買家出價，流拍后以197.5萬澳元成交。雖然成交價高於此前180萬至190萬澳元的指導價，也達到賣家保留價，但仍低於2021年213萬澳元的買入價。
該住宅由建築師設計，帶綠植庭院、整面可摺疊推拉門和石材廚房檯面。中介稱，房屋建成僅約7年，屬可直接入住的新房，因此一直受買家關注。
負責銷售的Jellis Craig Port Phillip中介Max Mercuri表示，拍賣期間約有100組買家看房。現場唯一一名真實買家出價187萬澳元，因無人繼續加價，房屋宣布流拍，隨後經協商以197.5萬澳元售出。買家是一對計劃從墨爾本東區換小房養老的夫婦，賣家則希望搬到離家人更近的地方。
Max Mercuri說，目前買家仍較謹慎，但近兩三周市場已有回暖跡象。他說，優質房源依然供不應求，市場需求仍在，買家信心正慢慢恢復。
相比之下，Essendon一套住宅吸引多名買家激烈競爭。這套位於1/5 Balmoral Street的三居室住宅，指導價100萬至110萬澳元。拍賣從100萬澳元起拍，價格一路攀升，最終以140萬澳元成交，比110萬澳元的保留價高出30萬澳元。
共有3名買家參与競拍，其中兩名改善型買家競爭最激烈，但最終勝出的是一名已擁有同一地塊後方住宅的業主。負責的Frank Dowling中介Joel Campbell表示，這類單層住宅帶雙車庫、且沒有物業管理費，在市場上十分少見。新買家計劃將房屋出租。
墨爾本西區同樣有房源順利成交。位於13 Meager Street Deer Park的一套三居室獨立屋，佔地604平方米，配有後院、帶頂戶外活動區、車庫及工作間，最終以70.2萬澳元成交。該房屋指導價為65萬至70萬澳元，拍賣當天共有3人登記、2人參與競拍，價格從65萬澳元開始，最終停留在70.2萬澳元。雖然賣家的保留價原本為72萬澳元，但最終主動下調保留價，同意按70.2萬澳元成交。
Ray White West Realty中介Darren Lambert表示，這套房屋此前曾兩次嘗試私下出售，但交易均未完成，因此改為拍賣。他說，目前西區市場整體仍較穩定，不過房屋成交周期比去年略有延長。我們主要服務的價位相對較低，因此受市場影響沒有高端住宅那麼明顯。
根據Domain統計，上周墨爾本原計劃舉行654場住宅拍賣，截至周六晚已有481場公布結果，初步拍賣成交率為59%，另有82場拍賣撤回。按照統計規則，撤拍房源均計入未售出房屋。
AMP首席經濟學家Shane Oliver指出，墨爾本拍賣成交率雖已從先前低位有所反彈，但推動因素主要是待售房源數量下降，並非市場需求出現實質好轉。眼下買家仍選擇觀望，原因包括加息預期、投資房稅制調整以及整體市場信心偏弱等。
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