澳洲房價加速下跌，政府：「沒事的」；中國買家在澳投資額持續下降，「但很頑強」
【1】
Cotality的最新數據顯示，9月澳洲全國房價再跌1.1%，連續第6個月下跌。自3月峰值以來累計跌幅5.2%，中位價回落至89,9236澳元，幾乎回到一年前的水平。
地區房價年漲5.6%，首府城市則下降1.8%。
除達爾文外，所有首府城市上月均錄得下跌。
此前算抗跌的中低價位房源也開始加入下行通道。
97%的首府城市郵編區域的房價在過去3個月都錄得下跌，這一比例在截至8月時是93%，一般而言春季旺季時應只有約4成多。
布里斯班以1.5%的月度跌幅領跌。悉尼單月下跌1.4%，較2月時的峰值累計回落8.6%，已縮水超過11.2萬澳元；阿德萊德和珀斯下跌超過1%。墨爾本跌0.7%，過去12個月累計下跌6.2%，相當於單套房產價值蒸發6.35萬澳元；其中獨立屋中位價降至96萬澳元，跌回2021年水平。
成交量繼續萎縮，全國過去三個月的成交量同比減少約19%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，當前跌勢的速度已超過2022/23年的那輪下行。
“首府城市房價相當於在六個月內走完了此前8.2%跌幅的大約四分之三。當時的8.2%跌幅用了19個月才完成」。
市場預計本輪從峰值到谷底的累計跌幅可能達到13%-15%，跌勢將延續至2027年年中。
房價下跌的同時，租金仍在上漲。全國租金毛收益率超過3.79%，為2019年9月以來的最高水平。
【2】
儲備銀行表示，威脅澳洲房市及金融穩定的主要風險是來自海外（”難以額外做什麼”）。
“截至6月底，面對浮動利率的自住房貸款借款人中，只有不到2%存在所謂的現金流缺口（收入不足以同時支付計劃中的房貸還款和基本生活開支）。未來幾個月這一比例可能上升至略高於2%」。
“這一比例依然會明顯低於2023年和2024年的高峰。當時受疫情后通脹飆升影響，出現現金流缺口的借款人比例一度接近5%」。
“借款人所擁有的offset(對沖）賬戶平均餘額和/或redraw額度，按照目前的利率計算，至少有一年以上的還款額”。
“目前處於負資產狀態的借款人不到1%，貸款餘額沒有高於房屋目前的市場價值”。
“即使房價下跌20%，由於房地產市場下行之前房價已經歷了大幅上漲，最終陷入負資產的房貸也只會佔到大約5%」。
儲行還表示，測算過失業率將從目前的4.6%升至6.3%，通脹率達7%，現金利率上升至5.6%的情況。
“預計約5%的房貸借款人面臨較高的貸款違約風險，但只是與2023年相近”。
儲行只是承認，「對國際金融穩定的威脅正在不斷加劇」。
“曠日持久、難以解決的全球衝突正在擾亂關鍵供應鏈；科技發展的速度及其所帶來的衝擊；以及氣候變化【相關閱讀:魔鬼在統治著我們的世界(24)：環保主義(下)】導致極端天氣事件增加是當前的主要風險。這些因素疊加在一起，可能意味著發生波及整個金融體系的衝擊的可能性正在上升，一旦發生，其潛在後果可能更加嚴重」。
【3】
全球房產科技集團Juwai（居外）IQI表示，澳洲有望連續第3年成為中國大陸投資者在亞洲以外市場中諮詢量最高的目的地。
2026年上半年，他們對澳洲住宅房產的諮詢量僅次於泰國，位居第二，超過美國、英國，日本，馬來西亞等規模更大的市場
澳洲財政部和外國投資審查委員會的數據也顯示，2025年7至12月，外國居民獲批購買的房產中，近27%是中國大陸的買家買走，依然穩居各國之首，連續15年都是澳洲最大的外國買家群體；台灣地區的投資者佔12%，越南投資者佔10%。
但中國大陸投資者在2023/24財年花費26億澳元購買澳洲住宅房產之後，在2024/25財年已降至14億澳元。2025/26財年全年數據尚未公布，如果1至6月的交易量與之前半年持平，上財年總支出則約為10億澳元。
Juwai IQI聯合創始人兼集團董事總經理Daniel Ho表示，”中國買家不是離開，只是在等自己能像本地人一樣購房”。
“更多人先抵達澳洲后，先等拿到永久居留權，然後以本地買家的身份購房，而不再是提前下手（會要交很多稅）。這類交易不再需要外國投資審查委員會審批，所以不會被官方數據統計進去”。
這一趨勢不限於中國大陸買家，需要審批的亞洲買家數量整體都在減少。
此外，前幾年，墨爾本的中國買家諮詢量最多，今年悉尼開始反超墨爾本，成為最受歡迎的城市。兩大城市合計仍佔中國大陸買家需求近62%。但眼光確實風散了，對阿德萊德在諮詢量的佔比則從一年前的2%升至8%，黃金海岸的佔比更增至了原來的5倍。
Ho稱，超過65%的中國大陸買家是用現金購房，”受融資成本影響有限”。
「監管完善，英語國家，經濟發達、遠離全球熱點地區，優質的教育體系，在全球局勢動蕩的今年，澳洲這些優勢繼續凸顯”。
「未來許多年他們仍將是澳洲最大的外國買家群體”。
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