2025澳洲房價預測報告出爐，漲勢不會停！澳洲住房可負擔性降至近30年新低
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由於房屋供應嚴重不足且需求持續上漲，預計澳洲房價將在2025年繼續上漲。
但考慮到買家的支付能力受到考驗，房價增速可能會放緩。
Domain發布的2025年澳洲房價預測報告顯示，全澳房價將在明年上漲4%到6%。
悉尼獨棟屋和公寓價格與全澳平均漲幅保持一致，但墨爾本的漲勢相對較為疲軟， 獨棟屋漲幅在3%到5%之間，而公寓則有可能下跌2%。
根據該報告，珀斯仍將領漲全澳，獨棟屋和公寓價格有望在2025年上漲8%到10%。
緊隨其後的阿德萊德，獨棟屋和公寓價格有望上漲7%到9%。
布里斯班獨棟屋有望上 漲5%到7%，公寓有望上漲7%到9%。
Domain經濟學家Nicola Powell表示，2025年的澳洲房市將呈現兩極分化的趨 勢，「我個人的預測是，房價仍將在2025年上漲，但增速會放緩」。
Powell認為，大部分的上漲會出現在明年下半年，因為市場預測澳聯儲屆時會降息。
「如若通脹飆升成為過去時，現金利率下調，再加上市場情緒回暖，澳洲民眾應當 會對經濟前景感到更加樂觀。」
Powell指出，珀斯、布里斯班和阿德萊德的房價表現預計會更為強勁，因為買家都 要考慮可負擔性。
與此同時，悉尼和墨爾本相對而言的便宜市場也會更受歡迎。
Domain的預測與四大銀行基本一致。此前，NAB預測澳洲 首府城市房價將在2025年上漲4.2%，Westpac預測上漲3%，CBA預測上漲5%，ANZ則 認為會上漲5%到6%。
ANZ高級經濟學家Adelaide Timbrell表示，明年的房價上漲將由多個中型城市推動。
CBA經濟學主管Gareth Aird也認為，澳洲房價將在2025年上漲5%，但這一預測的前提是澳聯儲降息。
02
澳洲房屋租金增長放緩 市場依然嚴峻
儘管過去一年租金漲幅有所放緩，但與疫情前相比，租房成本仍顯著增加。
租房者面臨艱難的市場環境，但一些靠近市中心的郊區仍提供可負擔的租賃房源。
根據PropTrack的最新數據，全國周租金在過去一年上漲了7%，截至11月達到每周620澳元。這一漲幅僅為前一年的一半，表明市場有所降溫。
在悉尼，這种放緩尤為明顯。從2023年11月至2024年11月的一年間，悉尼租金的年增長率僅為6%，遠低於前一年同期的17%。
儘管增長放緩為悉尼租戶提供了一些緩解，但目前的周租金仍比2020年2月高出約1.5倍。
尋找可負擔租賃房源變得更加困難，但距離中央商務區（CBD）較近的內環郊區仍有一些價格合理的選擇。
在距離悉尼CBD 12公里範圍內的郊區中，Banksia、Ashfield和Rockdale的獨立屋租金最低，中位周租金分別為765澳元、800澳元和800澳元。
Campsie和Canterbury的獨立屋也相對實惠，中位租金為每周800澳元。
在內環郊區的公寓中，Enmore、Campsie和Croydon Park的租金最為便宜，每周租金分別為530澳元、550澳元和550澳元。
Concord West和Petersham的公寓每周租金也低於600澳元。
租賃房源的增加是緩解租賃市場壓力的關鍵因素之一。自2023年11月以來，總租賃房源數量增加了7.1%。這可能歸因於投資者的回歸以及更多人選擇購房而非租房。
然而，從歷史角度來看，租賃需求依然旺盛，而供應仍顯不足。
隨著生活成本壓力加劇，租金增長繼續超過工資增長，更多人將尋求更便宜的租賃房源，這可能導致價格較低地區的租金進一步上漲。
這將進一步減少可負擔租賃房源的供應量。
為確保所有澳大利亞人都能獲得可負擔的住房，政府必須優先建設更多位置良好的住房，以滿足不斷增長的人口需求。
03
澳洲住房可負擔性降至近30年新低！
租房者的處境也不容樂觀，因為用於支付租金的收入佔比甚至更高。
隨著住房可負擔性降至歷史新低，Real Estate Institute of Australia 2024年 第三季度的報告記錄了自1996年有記錄以來「最具挑戰性的環境」。
在第三季度，全澳家庭將48.6%的收入用於還貸，比前3個月增加了0.4%，比去年同 期增加了2.9%。
儘管塔州和北領地的住房可負擔性有所改善，但其它各州卻在加劇。
首府城市加權房屋中位價升至1050370澳元，第三季度上漲了0.2%，過去12個月上 漲了6.2%。
在過去5年內，住房可負擔性下降了16.8%。
過去20年下降了12.2%。
Real Estate Institute of Australia的Leanne Pilkington表示：「貸款規模的增 加和浮動利率的停滯，導致可負擔性進一步降低。」。
租房者也面臨著類似的困境，本季度，滿足租金中位價所需的收入佔比上漲了 0.3%，這意味著租房者現在要用約四分之一的收入支付租金。
在過去5年，全澳的租 房可負擔性下降了3%，過去20年下降了3.6%。
新州仍是可負擔性最差的州或領地，家庭用58.8%的收入用於還貸，租房者用28.7% 的收入支付租金。
但好消息是，預計澳聯儲將於2025年上半年降息，有跡象表明，部分地區的房價正 在放緩，租房空置率也有所改善。
Pilkington表示，政府必須採取更多措施改善住房供應，解決可負擔性差的問題。
她說：「如果不採取有意義的行動，對許多澳人來說，擁有住房仍是一個越來越難 實現的目標。」
04
悉尼海鮮市場舊地 1100套公寓規劃公布
多達1100套全新公寓可能很快將在悉尼海鮮市場（Fish Market）舊址所在地拔地而起。
新州政府上周宣布，為這一期待已久的項目挑選了澳大利亞三大開發商進入最後競標名單：Lendlease、Mirvac和Stockland。
這些開發商將競相打造多個住宅塔樓，總價值可達15億澳元。
這些塔樓將擁有絕佳的Blackwattle Bay景觀，而州政府希望讓儘可能多的潛在買家都能享受到這一景色。這一計劃有別於近期中央商務區（CBD）周邊新住宅項目偏重高端奢華的趨勢。
近年來，悉尼市中心沿岸已湧現出一系列豪華住宅項目，包括Aqualand的中央巴蘭加魯（Central Barangaroo）項目、Mirvac位於情人港的海濱公寓（Harbourside Apartments）以及Lendlease位於環形碼頭的高端項目（One Circular Quay）。
成功的競標方需提供多樣化的公寓選擇，包括一居室、兩居室和三居室的住宅。
新州土地與物業部長史蒂夫·坎珀（Steve Kamper）表示：「這是該項目的一個重大里程碑，也是一個將Blackwattle Bay轉變為人人共享的國際級活力濱水區的千載難逢的機會。」
「Blackwattle Bay的項目將提升住房供應，挖掘這一地區的潛力，同時創造數千個就業機會，支持24小時經濟的繁榮發展。」
關於改造這片佔地3.6公頃的土地的提議最早可追溯到十年前。此後，悉尼市中心經歷了一波開發和基礎設施投資浪潮。
未來，除了步行可達CBD，新住宅的居民還將受益於計劃在Pyrmont建設的新地鐵站。而悉尼魚市場本身將於明年遷至Blackwattle Bay頂部的新址。
該地塊是Blackwattle Bay 10公頃開發區的一部分。規劃中的濱水長廊將連接新魚市場與Anzac Bridge下方的1.1公頃公園（Bank Street Park）。
今年6月，州政府出面確保魚市場舊址的開發比例為70%住宅與30%商業。而此前的規劃僅允許50%為住宅用途。此舉將可建住宅數量從800套增加至1100套。
舊魚市場是悉尼被列為快速開發的11個重點地塊之一。根據政策，州政府可以接管那些被認為「延遲過久」或具有州級或區域意義的規劃提案。
除魚市場舊址上的約1100套新住宅外，成功競標的開發商還可能通過控制毗鄰的混凝土公司Hymix擁有的地塊，再增加約400套住宅。這一地塊若採用相同的改進土地用途規劃，將進一步提升開發潛力。
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