澳洲政府，要嚴厲打壓房東？！悉尼空置率爆升，昆州房市大反轉，買房最好時機？
01
悉尼空置率升至2021年最高 租賃市場仍緊張租金處高位
費雷拉最近從墨爾本搬到悉尼，她她以前曾在悉尼生活過，知道悉尼的租金會比墨爾本高出25%到30%，不過在比較同類房源后發現，實際價格高出了約40%。
這位43歲的建築師正在尋找一間一房公寓，希望住在既有社區氛圍、離她在Surry Hills的辦公室又不遠的地方。她的周租預算是850元，她發現好房子一上市很快就會被租走，有時甚至只需幾分鐘。
費雷拉的感受也得到了印證。
Domain三季度租金報告顯示，儘管空置率略有回升到2021年9月以來的最高水準1.2%，雖然可供出租的房源數量小幅增加，確實為租客提供了更多選擇，但是租賃市場依然極度緊張。
最新報告顯示悉尼有28個城區的獨立屋租金未見上漲，另有29個城區租金下跌（公寓方面，20個城區租金持平，10個城區下跌），但整體租金仍處於歷史高位，全市共有441個城區的租金出現上漲。
Domain首席住宅經濟學家鮑威爾說，這也反映了房客和房東共同面臨的日益沉重的生活成本壓力，當大部分租賃房源來自普通個人投資者時，由於這類投資者對利率等市場變化非常敏感，因此房客和房東就都會受到生活成本上漲的影響。
在截至9月的一年裡，Abbotsford的獨立屋租金漲幅最大，上漲了47.2%，周租1325元，而鄰近的Concord West目前的公寓租金中位數周租650元，較去年上漲了25%。
悉尼部分地區的公寓租金出現持平態勢，包括Stanmore、Lindfield和Sylvania；而Thornleigh、South Granville和Ramsgate等郊區的租金則有所下降。
在獨立屋方面，Kenthurst租金跌幅最大，達12%；Greenwich、Annandale、Double Bay和Avoca Beach等郊區的租金也有所下降。
Ray White首席經濟學家康尼斯比說，隨著投資者數量減少，租金預計將繼續上漲，租戶和投資者面臨的壓力也將持續。雖然房價已大幅回落，負擔能力有所改善，但今年經歷了四次加息，加活成本上漲壓力持續，影響了人們的儲蓄能力，目前，許多人都在勉強維持收支平衡。
康尼斯比說，聯邦政府今年稍早出台的旨在鼓勵更多人退出租賃市場的措施，其全面影響尚未顯現，因為許多「焦慮的」首次購屋者仍持觀望態度。
Urban Renter’s Agent總監克里斯蒂亞諾斯說，冬季歷來是淡季，悉尼各地租賃市場冷熱不均，某些地區相對平衡；但在另一些地區，一套一居室公寓往往會有二三十甚至四五十人排隊等候。
02
昆州低迷成交或持續更久 若已準備好是入市好機會
一棟擁有105年歷史、從未易手過的標誌性昆士蘭風格住宅，在上周末一場異常激烈的拍賣戰後，以203萬元的價格售出。
這處房產是過去一周布里斯本計劃拍賣的178處房產之一，Domain根據已通報結果的125場拍賣計算清盤率18%，另有15處房產撤拍。
這套位於Gordon Park區Khartoum街87號的房產建於1921年，坐擁810平方米的地塊，自建成以來一直由同一家族持有，吸引了10位競標者登記參与。
Ray White Wilston中介公司的首席銷售代理波頓說，一位「志在必得」的年輕首次購屋者以140萬元率先出價，引發了四位競標者之間的激烈角逐，最終在約80名圍觀群眾的注視下，最終買家出手，與一位當地女性展開了正面交鋒，兩人都看中了這棟房子的品質，所以都想把它買下來。
波頓說，這場拍賣會在Ray White全國周末登記競標者人數排行榜上名列前茅，也證明了即使是在市場環境嚴峻的時期，優質房產仍具有強大吸引力。他不理解市場的觀望情緒，現在其實是購屋的最佳時機，但人們似乎總是在等待房價觸底。
在Hawthorne區，一位開發商擊敗了另一位房地產經紀人和一位自住買家，以162.5萬元的價格購得一處罕見戰後風格住宅。
這棟三房住宅位於Harris街32號，佔地465平方米，臨街面寬10米，距離Hawthorne公園和Oxford街僅幾步之遙。
來自Place Bulimba的銷售經紀人皮爾斯說，有人願意花這麼大錢買下這塊地，這足以說明市場依然充滿熱情與信心，買家是一位經驗豐富的開發商，深知優質房產的價值。
賣方持有該房產多年作為投資，如今將其出售套現，以便在沿海地區建造養老居所。
在Forest Lake，一棟位於780平方米「旗杆式」地塊上的五房住宅，在拍賣前以141萬元的價格售出。
負責銷售的Brisbane Real Estate經紀人莫加達姆說，大約20組買家參觀了位於Cheltenham Place 11號的這棟住宅。在當前市場環境下，一旦遇到合適的買家，就不能猶豫拖延，因此我們在拍賣前就將其售出。
莫加達姆說，買家一家大約六個月前從新州搬來，賣方於2004年建造了這棟住宅，並將其維護得狀況極佳。
PRD首席經濟學家馬迪亞斯莫說，布里斯本較低的拍賣成交率是第四次上調現金利率的直接後果，隨著11月可能再次加息，可能還將迎來更多成交低迷的幾周，不過你在財務上已做好準備，那麼現在正是入市購房的好時機。
03
維州綠黨擬嚴打「不良房東」！房東需持牌照才能租房，違規3次將禁租
隨著選舉臨近，維州綠黨提出一項政策：房東必須先取得牌照，才能出租房屋。
該黨表示，持牌房東若三次違規，將被排除在維州房東行列之外，禁止再出租房屋，以進一步打擊「不良房東」，並讓租房更可負擔。
與此同時，維州政府今天也開始實施最新的租房改革，其中一項規定要求房東在租約結束時如要對租客押金提出索賠，必須提前通知租客，並提供證據。
房東和房產中介如今還必須保存證明材料，顯示房屋掛牌出租前符合租賃規定。如果要進行防風處理，房產還須在施工前6個月內接受燃氣工檢查；防風處理本身也將從明年7月1日起成為房東必須履行的要求。
維州租戶事務廳長Tim Richardson表示，當局已經推出超過150項租戶權益改革，最新措施還將避免「意外扣押押金」等問題。
「工黨認為，租房不應該意味著要被當作二等公民。」
而綠黨租戶事務發言人Gabrielle de Vietri表示，許多租戶擔心遭到報復，不敢要求問題得到修復，即使法律規定這些問題必須得到處理，因此維州需要實行房東牌照制度。
「在維州，養蜜蜂需要牌照，想使用金屬探測器也需要牌照，現在是時候讓不良房東承擔責任了。」
綠黨估算，設立獨立監管機構、監督牌照制度及該黨針對租賃市場提出的其他方案，需要5000萬澳元資金。
de Vietri指出，房東可能決定租戶能否呼吸新鮮空氣，還是要面對黑霉，因此做錯事就應該承擔「後果」。
她說：「如果你無法提供安全的住房，就不應該成為房東。」
上次大選時，綠黨針對租賃住房提出四項政策主張：凍結租金、終止無理由驅逐、禁止租金競價，以及制定最低租賃標準。
四項主張中已有三項落地，凍結租金則未獲批准。
Tenants Victoria首席執行官Jennifer Beveridge表示，遵守最低租賃標準是租戶第二重視的事項。
她說，建立租賃房產登記冊，可以讓維州消費者事務機構（CAV）「實時掌握行業狀況」，從而更有針對性地開展審計和合規指導。
「維州有200萬租戶，我們歡迎Renting Taskforce擴大規模，並敦促所有政黨支持遵守租賃房產標準，讓居住在那裡的人能夠有尊嚴地生活。」
不過，行業團體警告說，這一構想可能會把擁有出租房屋的投資者趕出維州。
澳洲房地產投資者委員會董事會成員Tim Graham表示，綠黨的想法是「過度干預」，無視了法律變化。
根據現行要求，房東要把屢屢表現惡劣的租戶列入黑名單，必須先完成一系列重大程序。
「這隻會讓維州再添一筆『榮譽』，成為最不歡迎投資者的州。對許多投資者來說，這無疑會成為最後一根稻草。」
他補充說，如果「為租而建」項目運營商這樣的企業房東被記下多次違規，政策很容易產生意外後果，導致數百套住房消失，最終迫使大量租戶搬離住所。
房地產委員會維州分會副執行董事Andrew Lowcock表示，該委員會支持安全且維護良好的出租房屋，但監管措施不應反過來讓投資者不敢投資建設租戶需要的住房。
「維州正需要更多出租房屋，而這項政策只會在想要建房的人面前豎起『禁止通行』的標誌。」
「維州正在爭取本地和全球資本投資新建住房。我們應該考慮如何吸引更多資金投入租賃住房，而不是制定規定，把投資推向新州和昆州。」
維州房地產協會首席執行官Toby Balazs表示，該協會支持政府確保出租房屋安全的改革，但改革數量之多已經成為房東的重大負擔。
不過，他質疑綠黨的提案，指出吊銷房東牌照並禁止他們出租房屋，最終會損害租戶利益。
他說：「我認為，過去幾年已經推出了大量保護租戶的措施，而這樣的做法對市場雙方來說都不會平衡或公平。」
04
瞄準2032年奧運增長周期，台灣買家斥資$8100萬購入布里斯班辦公樓
一家台灣上市保健品供應商首次進軍澳洲房地產市場，斥資8100萬澳元收購South Brisbane一棟辦公樓。公司認為，隨著2032年奧運會臨近，這處物業仍有可觀的升值空間。
交易標的是位於10 Browning Street、面積1.1萬平方米的辦公樓，由Daiken Investments Australia完成收購。該公司是Daiken Biomedical在澳洲的本地分支，後者在區域維生素和營養補充劑行業經營，開發並分銷魚油、鎂等產品。
Daiken本身則是台北上市約會網站運營商Sunfun旗下的子公司。
Daiken表示，此次投資是為了抓住「通往布里斯班2032年奧運會的增長周期」，並已從戰略層面鎖定昆州東南部走廊。
該公司在聲明中說：「我們以台灣頂尖保健品品牌為根基，打造了一個擁有超過2000萬用戶的數字生態系統。如此龐大的本土規模，為集團持續投入澳洲房地產市場提供了穩健的財務實力和長期願景。」
這宗交易體現了機構投資者對布里斯班辦公樓市場的最新信心。布里斯班的辦公樓市場與悉尼市場一樣，在疫情后經歷長時間低迷；在利率逐步上升、居家辦公削弱中央商業區辦公空間需求的背景下，兩個市場如今都顯現出復甦跡象。
從酒店、辦公大樓到住宅開發，2032年奧運會正為布里斯班房地產市場帶來強勁推力。上月，在澳洲證券交易所（ASX）上市的基金管理公司GPT Group以3.8億澳元收購了中央商業區「黃金三角」地段的一棟30層辦公塔樓。
布里斯班和昆州已成為台灣投資者重點關注的市場。今年，由台灣資本支持的Forest Endeavour從Woolworths手中買下一個價值5億澳元的全國零售物業組合；此前，該公司最初只對昆州一座購物中心感興趣。
Daiken在South Brisbane的這項投資具備可觀的升值空間。這處地塊的預計建築高度上限為30層，未來可能規劃興建580至700套住宅公寓。
Colliers的Tony Wang、Sam Arkell和Marshall Smith代表Daiken Investment Australia完成收購；MP Commercial的Mike Walsh和Peter Court則為Forza Capital促成了這宗物業交易。
Wang說，買家看中的是該資產的基本面、位於South Brisbane的戰略位置，以及地塊的長期潛力。
他表示：「這項收購是Daiken進軍澳洲房地產市場的重要第一步，也反映出布里斯班市中心商業市場對國際投資者的吸引力。這些投資者正在尋找位置優越、兼具收入和未來潛力的資產。」
據墨爾本房地產聯合投資機構Forza稱，Forza Capital於2016年6月以6550萬澳元買入該大樓，之後每年為投資者帶來的現金流平均達到8%。
Forza聯合創始人Adam Murchie說：「Forza Capital對這次出售的結果感到滿意，並認為當前是投資者在這個機會型周期中變現資金、尋找其他投資的最佳時機。」
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