山雨欲來！珀斯房價降溫，1.3萬人恐陷負資產
買房后，最怕的不是房價不漲，而是房子已經跌價，欠銀行的貸款卻比房子本身還值錢。西澳不少居民正在面臨這種情況。
獨立房地產分析師Gavin Hegney估計，西澳約有2萬名居民在買房或為房產再融資后遭遇房屋貶值，其中約1.3萬人可能已經陷入「負資產」狀態。
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珀斯房價漲勢急剎車
根據Real Estate Institute of WA（REIWA）周日公布的數據，今年6月至9月，大珀斯地區獨立屋價格僅上漲2.1%，遠低於此前兩個季度的5.3%和5%。
另一家房地產數據機構Cotality的數據顯示，珀斯房產價值在10月下跌了1.7%。Gavin Hegney指出，相關季度跌幅折算后相當於5.1%，按年化計算，降幅超過20%。
雖然月度數據存在波動，但整體市場走弱的趨勢已經顯現。
過去5年，大珀斯地區獨立屋中位售價累計上漲85.6%，房價在繁榮時期的年漲幅更曾超過20%。
如今，REIWA此前對珀斯獨立屋中位價年底突破100萬澳元的預測，恐怕難以實現。目前，大珀斯地區獨立屋中位價約為96.5萬澳元。
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近1.3萬人可能陷入負資產
所謂「負資產」，就是房屋當前市場價值低於業主尚未償還的房貸餘額。
例如，一套房子買入價為100萬澳元，買家支付5萬澳元首付、貸款95萬澳元。如果房價跌至90萬澳元，而剩餘貸款仍高於90萬澳元，業主賣房所得就可能不足以償還全部貸款。
Gavin Hegney認為，過去6個月買房的人風險尤其突出。按照他的估算，近期買家中，首次購房者約佔40%，投資者約佔30%，不少人的貸款比例高達房價的95%。
他估計，過去6個月的買家中，約8000名首次購房者和5600名投資者可能陷入某種程度的負資產狀態，合計約1.36萬人。
其中，不少首次購房者可能使用了聯邦政府推出的5%首付購房計劃。這項計劃推出僅數月後，珀斯價格較低的房產市場便開始下跌，聯邦政府稅收政策調整也是影響因素之一。
Gavin Hegney表示，上述估算相對保守，尚未包括以95%貸款比例為房產再融資的人。
他指出，珀斯每周約有700套房產成交，每年約有3.5萬套房產交易。目前的風險主要集中在最近半年買房、貸款比例又較高的人群中。
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買家和投資者開始觀望
房價降溫不僅與市場變化有關，利率上升和聯邦政府稅收調整也在影響買家的決定。
Real Estate Institute of WA新任主席Rob Mandanici表示，負扣稅和資本利得稅相關調整，正在削弱投資者的購房意願。不少首次購房者也選擇暫時觀望，部分投資者甚至開始考慮出售房產。
阿爾巴尼斯領導的聯邦政府原本希望通過相關稅改，讓更多首次購房者有機會進入房地產市場，但Rob Mandanici認為，實際情況並未如預期發展。
相關稅收調整將於2027年7月1日生效。他呼籲聯邦政府重新審視政策，並指出，過去首次購房者和投資者較為活躍的社區，受到的需求變化尤其明顯。通脹和利率上升更進一步加重了市場壓力。
對於未來房價走勢，Rob Mandanici預計，大珀斯地區房價在2027年可能下跌最多8%；Gavin Hegney則預測，未來12個月跌幅可能達到10%。
Gavin Hegney認為，只有當利率明確停止上升，甚至開始下降時，房價才有望恢復增長。他直言：「珀斯是一個很適合買房的地方，但目前還不是時候。」
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最怕遇上房價下跌又不得不賣房
房價下跌並不意味著所有業主都會遭受同樣的損失。對於已經持有房產多年、償還了一部分貸款的人來說，通常仍有一定緩衝空間；但剛剛買房、首付只有5%的人，財務壓力可能更大。
Rob Mandanici尤其擔心這部分首次購房者。他指出，感情關係破裂、健康問題等生活變故，都可能迫使業主提前賣房。如果屆時房價低於買入價，售房所得又不足以償還貸款，就可能陷入財務困境。
如果買家有能力繼續還貸，並計劃長期持有房產，短期房價下跌未必會造成實際損失。真正值得警惕的，是貸款比例高、財務緩衝不足，又可能被迫提前賣房的情況。
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三分之一西澳受訪者擔心住房成本影響心理健康
房價下跌讓部分業主擔心資產縮水，而租房者面對的，則是每周都要支付的房租和不斷上漲的生活成本。
住房倡議組織Everybody』s Home的一項調查訪問了1150人，其中包括100多名西澳居民。
結果顯示，如果未來一年住房成本繼續上漲，34%的西澳受訪者擔心自己的心理健康會受到影響，22%的人擔心自己可能無力支付房租。
調查還發現，即使每周開支只增加20澳元，67%的西澳受訪者也不得不進一步縮減日常支出。同樣有67%的人擔心，在當前住房成本壓力下，自己可能無法按計劃退休。
為了省錢，45%的受訪者減少能源使用，43%的人減少看醫生的次數。住房支出不斷擠壓食品、醫療等基本生活開銷，已經成為不少家庭的現實困境。
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租金持續上漲，生活選擇也受到影響
Everybody』s Home發言人Maiy Azize表示，越來越多澳大利亞人把收入的大部分用於住房，幾乎沒有餘錢應對突發開支。
她指出，租房者不僅要面對不斷上漲的租金，部分出租房屋的維護狀況也不理想，甚至存在黴菌等影響健康的問題。
Maiy Azize警告，如果租金每周再增加420澳元，許多家庭將難以承受。部分租客可能不得不削減取暖、製冷、食品和醫療等必要開支，還有人根本無力支付這樣的漲幅。
住房壓力也正在影響人們的人生安排。有人推遲退休、學習和換工作，有人推遲結婚，還有人因為經濟困難，難以離開一段關係。
部分家庭不得不依靠不同世代之間的經濟支持，一些孩子甚至無法正常參加學校校外活動或獲得必要的醫療服務。
她還指出，租金上漲並不意味著居住條件更好。一些租客支付著高昂租金，住的卻是冬天寒冷、夏天悶熱、維護不善甚至存在黴菌問題的房屋。
為改善租房者處境，Maiy Azize呼籲政府設立出租房屋最低居住標準、限制不公平的租金上漲，並增加公共住房和社區住房建設。
從房價漲勢放緩，到高貸款比例買家面臨負資產風險，再到租房家庭壓縮日常開支，西澳住房市場正在經歷明顯調整。
對買房者而言，除了關注房價，還需要考慮貸款比例、利率變化，以及自己能否長期承擔還款壓力；對租房者來說，房租上漲帶來的影響，已經延伸到醫療、生活質量和未來規劃。
珀斯房價未來究竟會跌多少，目前仍存在不確定性。但房價、租金和生活成本帶來的多重壓力，正讓越來越多西澳家庭不得不重新盤算自己的財務和生活安排。
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