完了！澳洲數萬房東房貸違約爆雷！墨爾本別墅連跌12個月，各州風險最高區域公布
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月供壓力激增，全澳數萬家庭面臨房貸違約！各州風險最高區域公布
一份最新報告顯示，房貸壓力正迅速擴散，近2.5萬戶澳洲家庭可能在未來12個月內面臨房貸違約。
Digital Finance Analytics編製的最新《OurTop10違約貸款報告》顯示，70個郵編區域共有24,546戶家庭面臨房貸違約風險。
這一數字創下該系列報告新高，較一年前增加24%。雖然季度增幅已經放慢到3%，專家認為，真正的喘息空間仍未出現。
OurTop10研究主管Mansour Soltani說：「季度增幅放慢，不代表情況變好了。」
他表示，報告所統計的風險家庭達到2.4萬戶，是該系列的最高紀錄，壓力正從增長走廊擴散到阿德萊德和昆州地區。
昆州全州數據表面上接近持平。10個排名郵編區域的風險家庭數量僅增加0.6%，達到5139戶；但深入觀察就會發現，地區性區域的壓力正在快速累積。
凱恩斯Manunda是最明顯的警報。當地面臨房貸違約風險的家庭數量在一個季度內從359戶增至448戶，增幅達25%。
這不僅是昆州本季度最大的增幅，也是全國本季度房貸壓力升幅最高的地區。
Fraser Coast的Craignish風險家庭增加17%，達到499戶；黃金海岸Yatala增加11%，達到560戶。
Toowoomba雖然本季度下降5%，仍以616戶保持昆州最高總數。
Soltani說，這種發展軌跡並不陌生。過去，墨爾本和珀斯外圍郊區也經歷過類似過程：家庭先陷入現金流壓力，接著花光儲蓄，數年後違約才會出現。
借款人面對利率走高和生活成本上升之際，分析人士警告，許多家庭用於度過第一輪壓力的資金緩衝已經耗盡。
Soltani表示，報告還沒有計入9月加息，更沒有計入本周可能進行的第五次加息；較早加息的全部影響也仍在逐步傳導至家庭預算。
他說，目前看到的情況可能只是未來12個月演變成更大規模全國性危機的一個片段。
維州依然是全國房貸違約風險最高的州，10個排名郵編區域共有6026戶家庭面臨風險。
墨爾本東南部的Cranbourne仍是全國最大的風險熱點，相關家庭數量增加8%，達到1364戶。
南澳的季度增幅在各州和領地中最快，排名郵編區域的風險家庭數量增加13.6%，達到1874戶。
Encounter Bay則錄得全國最高的季度增幅，風險家庭從93戶增加到166戶，增幅為78%。
新州整體風險下降1.2%至3782戶，但Blacktown是例外，季度增加27%，同比更激增76%。
Soltani說，許多家庭已經幾乎沒有餘力。
「許多家庭早已用光儲蓄緩衝。眼下真正的問題，是他們在這樣的經濟環境下還能撐多久。」他說。
他還說，銀行報告稱，今年要求困難安排的人數有所增加，這已經是早期警示跡象。
這份報告估算的是未來12個月可能違約的家庭數量，並不代表貸款已經逾期。
與此同時，澳洲聯邦儲備銀行（RBA）預計明天——墨爾本杯日——加息，房貸壓力可能進一步累積。
如果官方現金利率再上調25個基點，達到4.84%，就會創下澳洲自2008年全球金融危機以來的最高水平。
「讓全國停下來的賽馬」可以暫且放在一邊，真正可能壓垮全國的，或許是利率。
Canstar數據洞察總監Sally Tindall說，加息對借款人而言「總是一劑苦藥」。
她表示，這些家庭今年似乎還要再服用第五劑「處方」。
按平均60萬澳元、剩餘25年期限的債務計算，加息0.25個百分點將使每月還款增加約92澳元，今年的累計還款增幅達到456澳元。
Tindall說，這相當於典型借款人比12個月前多付近500澳元，也會讓許多家庭今年的聖誕節與去年截然不同。
利率可能繼續上調之際，房價也在走低。
根據最新realestate.com.au《房價報告》，澳洲全國房屋中位價10月份下降0.3%，目前比3月份的峰值低4.3%。
悉尼房價比11月峰值低6.7%，在全國各城市中房產價格表現最弱。
墨爾本緊隨其後，較去年10月下跌6.1%。
布里斯班和珀斯的跌幅也接近悉尼與墨爾本：布里斯班目前比3月份峰值低5.8%，珀斯自當時以來下跌5.7%。
REA Group高級經濟學家Eleanor Creagh說，悉尼和墨爾本較早進入調整，但近期跌幅最明顯的部分市場已經轉移到布里斯班、阿德萊德和珀斯；這些地區多年的異常增長嚴重削弱了可負擔性。
她說，原本強勁的市場急轉直下，說明更高的借貸成本和已經吃緊的可負擔性，正越來越多地限制購買力。
對於利用政府5%首付計劃、在市場高點買房的人來說，接下來的情況可能不太好看。
他們現在償還的房貸，很可能已經超過房屋本身的價值。
房價急跌被稱為約40年來最快的一次崩跌。
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墨爾本獨棟屋中位價連跌12個月
墨爾本獨棟房屋中位價10月份再跌近2000澳元，連續12個月走低。一年間累計跌幅已接近7.4萬澳元。
realestate.com.au的10月份房價指數顯示，墨爾本獨棟房屋中位價為95.2萬澳元。專家警告，預計澳洲聯邦儲備銀行（RBA）周二加息，可能令樓市跌勢進一步加劇。
報告顯示，維州首府獨棟房屋中位價10月份下跌0.2%，過去12個月累計下跌7.2%。
按此計算，墨爾本一套典型獨棟房屋去年同期的價值還超過100萬澳元，如今已經少了7.3862萬澳元。
公寓中位價則小幅上漲約0.1%，達到60.9萬澳元，約增加600澳元；不過，與一年前相比仍下跌超過1.6萬澳元，跌幅為2.6%。
在上周通脹數據持續偏高后，澳聯儲將於周二決定是否加息。這將是2026年的第5次加息。
realestate.com.au高級經濟學家Eleanor Creagh認為，墨爾本獨棟房屋中位價的下跌，顯示市場正在進行大幅調整。
她指出，2017年至2019年的樓市下行，以及疫情繁榮期結束后因加息出現的調整，都曾帶來明顯跌幅。
Creagh說：「如果11月再次加息，很可能會令目前的下行趨勢進一步加劇。」
目前，墨爾本典型獨棟房屋的價值只比聯邦政府「5%首付計劃」針對首次置業者設定的95萬澳元上限高出2000澳元。
不過，Creagh表示，攢夠首付和在借貸成本大幅上升后負擔房貸，並不是同一回事。
她說，相關計劃可以顯著降低首付這道前期門檻，卻不會減少貸款本身的還款額。
她補充說，較低的房價可能提高買家的議價能力，為部分首次置業者帶來機會；但對另一些人而言，利率上升侵蝕借貸能力的速度，可能快于房價改善可負擔性的速度。
房價較低的維州地區，樓市表現相對更穩。
維州地區房產價值10月份整體持平。當地獨棟房屋中位價為60.9萬澳元，雖然下跌0.1%，仍較去年同期高出1.4%。
地區公寓中位價上漲0.5%，至45.7萬澳元；過去12個月累計上漲3.1%。
Creagh說，利率上升已大幅壓縮買家的借貸能力，因此市場中價格較為親民的板塊表現更為堅挺。
Westpac上周發布的最新《房屋所有權報告》顯示，70%的維州民眾擔心房產價值還會進一步下跌。
調查還發現，44%的受訪維州民眾認為，降低印花稅和其他購房成本，將幫助買家進入市場。
Westpac消費者業務首席執行官Carolyn McCann表示，雖然房屋價值已經下跌，但該行經濟學家預計，澳洲整體房價2027年將上漲3%。
這項由Westpac委託、Lonergan Research開展的研究，共調查了1165名澳洲人。
03
西悉尼國際機場周邊開發新企業園區招商程序啟動
在西悉尼國際機場（Western Sydney International Airport）首批客運航班起飛僅數日後，附近的布拉德菲爾德城（Bradfield City）在邁向就業、產業與創新繁榮樞紐的進程中又邁出了重要一步——由柯民思（Chris Minns）領導的工黨政府現已啟動「意向表達」（EOIprictse）徵集程序，旨在尋找合作夥伴建設「布拉德菲爾德城」的新企業園區（Enterprise Precinct）。
該企業園區毗鄰「先進位造業園區」（Advanced Manufacturing Precinct），距離「城市核心區」（City Precinct）、新建的布拉德菲爾德地鐵站（Bradfield Metro Station）以及佔地兩公頃的當地中央公園（Central Park）僅咫尺之遙。作為澳洲百年來首座新建城市，布拉德菲爾德城將透過此企業園區，為藍籌企業、中小型企業（SME）、新創公司、研究人員及教育機構提供理想的落腳與發展空間。
此次「意向表達」徵集旨在甄選經驗豐富的開發合作夥伴，以充分挖掘園區的潛力，並開發首期6.7公頃的土地，從而支持當地產業發展、創造高價值就業崗位、吸引投資並強化供應鏈。
該企業園區預計將吸引來自以下領域的企業入駐：先進位造、建築創新、航空航太、半導體技術、清潔技術、貨運與物流、教育與研究、國防以及相關配套產業。
目前，已有不少企業表達了在布拉德菲爾德城落腳的意向。該地緊鄰西悉尼國際機場，且透過免費通行的M12高速公路實現便利連接。
這次徵集「意向表達」是實現上述需求的關鍵一步，它將西悉尼的勞動力資源與教育及研究機構緊密聯結，共同打造一個充滿活力的就業與創新樞紐。
在企業園區首期工程完成後，後續也可能有7公頃土地交付給選定的開發合作夥伴進行開發。
過去兩年間，該計畫已取得多項重大進展，
包括：•與Plenary公司敲定開發協議，著手改造首個「超級地塊」（Superlot）。
•「城市核心區」建設穩步推進，計劃於2028年開設全新的餐飲休閑區；同時，引入「基石大學」（anchor university）的相關招募工作也已進入最後階段。
•與Superloop公司建立合作，共同建構城市的數位基礎設施。
•首棟建築－「先進位造就緒設施」（Advanced Manufacturing Readiness Facility）已正式啟用。
•完成了第一階段的土木工程及配套基礎設施建設，使該市超過三分之一的區域已具備開發條件。啟動第二棟建築的建設工作。
•批准建設標誌性的「中央公園」（佔地兩公頃），該項目預計將於今年動工。
•致力於將布拉德菲爾德打造為澳洲首個商業化半導體先進封裝設施的所在地。
•加速在更廣泛的「航空城」（Aerotropolis）吸引私人投資，目前已有總值341億元的各類項目處於籌備或推進的不同階段。
這些計畫共同建構了住宅、就業、商業、產業及公共空間，為布拉德菲爾德市的發展奠定了基礎，並協助實現其長期願景——創造2萬個就業機會和1萬套住房。
新州副州長兼西悉尼事務廳長卡爾（Prue Car）表示：「柯民思工黨政府致力於吸引投資和產業落戶布拉德菲爾德，這將為西悉尼社區帶來長久福祉，惠及子孫後代。隨著西悉尼國際機場的投入使用，布拉德菲爾德城已成為澳洲的創新中心。這將帶來就業、產業和經濟機遇，讓當地居民能夠在離家不遠的地方發展自己的職業生涯。」
「這是柯民思工黨政府為西悉尼社區構建更美好未來的又一例證。此前，在自由黨國家黨聯盟執政期間，這些社區長期被忽視，發展滯后。」
規劃與公共空間廳長斯卡利（Paul Scully）表示：「布拉德菲爾德市正穩步邁向一個繁榮的就業、產業與創新樞紐，而企業園區正是實現這一願景的關鍵組成部分。」
「潛在入駐企業的積極反響表明，先進產業界確實有在布拉德菲爾德城落戶並發展的需求，這將把更多高技能就業崗位帶到西悉尼社區周邊。」
「我們目前正在尋找經驗豐富的開發合作夥伴，將這種需求轉化為一個蓬勃發展的『企業園區』，讓各類規模的企業都能在此紮根、成長並創造就業機會。」
04
悉尼豪宅$8250萬售出，險打破當地成交紀錄
悉尼東區一棟豪宅以超過8000萬澳元成交，其買家身份終於揭開：金融業大亨、昔日校友Yianni Gourlas和John Angelis。
兩人是Clearlake Insurance Brokers的聯席首席執行官，去年買下Rose Bay這棟豪宅。
經過12個月的交割期后，這兩名曾就讀Scots College的校友于周五正式接手Tivoli Avenue的住宅。
這棟豪宅原屬房地產開發商Orazio Camuglia及其妻子Yolanda。房產於2025年4月掛牌，指導價為8500萬澳元。
Gourlas和Angelis以8250萬澳元買下這處房產；房產與John的父親、Coverforce聯合創辦人Jim Angelis的住宅相鄰。
整處物業包括三座獨立住宅，佔地1138平方米，共有8間卧室、10間浴室和4個車位。
室內採用現代設計，融入混凝土細節、落地玻璃、拼花地板和卡拉拉大理石；另設泳池、健身房和桑拿房。
露台可無遮擋地望見悉尼歌劇院和海港大橋，另有船屋供帆船愛好者使用。
這宗8250萬澳元的交易僅略低於Rose Bay的區域紀錄。
德國知名鞋業公司的億萬富豪繼承人Alex Birkenstock與妻子Vanessa，於2025年12月以8350萬澳元買下Bayview Hill Road一棟豪宅。
這座五卧莊園佔據一塊地勢較高、面積1039平方米的土地，由悉尼知名建築師David Walker和Peter Janks設計。
住宅內許多房間都設有面向海港的陽台，可無遮擋地欣賞悉尼歌劇院和海港大橋。
此外，房屋還設有可容納10人的影院、遊戲室和高管家庭辦公室。
Birkenstock夫婦從Lawrence Myers及其妻子Sylvia手中買下這棟住宅。
Myers擔任Consolidated Press Holdings首席執行官，該公司是James Packer的家族辦公室。
05
屋頂漏水還有石棉，澳洲「最差街道房」掛牌上市！有人不看房直接出價
布里斯班一套被稱為「最好街道上的最差房子」的小屋掛牌出售，為買家提供進入這個快速發展的城區的「超低門檻」機會。
但這套房子也有幾個問題：屋頂漏水，屋內擠滿了鴿子，牆體還含有石棉。
這套位於Wynnum區66 Boxgrove Ave的遺產房，原屬於一名深受當地人喜愛的音樂家兼圖書管理員。幾十年來，她把這套三居室住宅塞滿書籍、收藏品、唱片，甚至還放了一套老式BILOfix。
BILOfix是樂高於1959年推出的木製建築套裝，沒過多久，樂高便徹底放棄了木製玩具。
Ray White Bulimba銷售代理Zoe O』Connor表示：「房主是一位才華橫溢、非常有趣的女士……她有很多愛好。」
「屋內有數百張古典音樂唱片、數千本書，甚至還有《哈利·波特》收藏品。」
房主入住護理機構並去世后，這座小屋逐漸破敗，最終一直空置。
O』Connor在4月接下該房源，但她說，規模龐大的清理和搬空工作直到上周三才收尾。多個團隊和志願者清走了靠在幾乎每面牆邊的數千本書，以及黑膠唱片和CD。
其中一些物品捐給了昆士蘭大學，另一些則運往海外，交給房主的侄女。
該房產目前已進入拍賣流程，定於11月14日在The Calile Hotel舉行拍賣。
儘管房產狀況不佳，O』Connor表示，已經有少數想翻修並轉售房產的人主動聯繫她。
她說，房源周一才發布，已經有3人表示感興趣，預計首次公開看房就會有人到場。甚至有人表示無需看房，直接就會出價。
「每個人都想要最好街道上的最差房子，而這套房子就是這樣——現在還沒有害蟲了。」
蛇和老鼠已經被清走，鄰居們對此鬆了一口氣。O』Connor表示，有膽量接手的買家必須先處理漏水問題和鴿子。
「第一步是拆掉屋頂，把鴿子弄出去；接著還要清除石棉牆，基本上要把房子拆到只剩框架。」
這套戰後建造、只有一個浴室的房產，位於城區「Golf Course Avenues」一塊地勢較高、面積405平方米的地塊上，距離商店、咖啡館和學校都很近。
它距離69 Boxgrove Ave這條街上最貴的房子也很近，後者於今年8月以180萬澳元售出。
根據2026年9月的Domain House Price Report，Wynnum的獨立屋中位價為135萬澳元，較一年前上漲8%，較五年前上漲74.2%。
至於這套鴿子成群的小屋最終能賣多少錢，O』Connor無法確定。
不過，布里斯班房市在9月錄得有記錄以來最大的季度跌幅，加上房屋本身的狀況，該房產很可能會低價成交。
她說：「自己走進房屋時的第一個想法是，這會是年輕技工的完美住所，入門門檻非常低。」
「房子可以推倒重建，但目前聯繫她的人中，想翻修轉售的多於想拆除后重建的，原因是如今建築成本太高。」
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