房貸 6.6%，存款 5.8%：我的錢該放哪？
先花十秒鐘，回答三個問題：
第一，你知道自己房貸的準確利率嗎？不是「大概六點多」，是小數點后兩位。
第二，你的 offset 賬戶，是滿的，還是空的？
第三，你的月供，占家庭稅後收入的百分之幾？
三個都答不上來，這篇就是寫給你的。第一個能答上來、后兩個答不上來，也是寫給你的。
11月13日，星期五。
這一天，CBA、ANZ、Westpac、NAB、ING 會做同一件事：把浮動房貸利率上調 0.25%。不是陸續，是同一天。
14日你會在App里看到新利率，15日在交易記錄里看到新的還款額。
Canstar 算過一個模型：五年前辦的60萬貸款、30年期，月供從 2,399 澳元 漲到 4,056 澳元，多了 1,657。
一個月多一千六，一年兩萬。這筆錢不會出現在任何新聞標題里，但它每月準時從賬戶划走。
這篇不聊「為什麼加息」——那件事已經發生。只回答一個問題：13日之後，你手裡那筆錢該往哪放。
先給結論：三步，別搞反順序
一聽到加息，多數人第一反應是「趕緊多還點」。方向沒錯，順序錯了。
第一步，比價轉貸。不花錢、不改生活、直接降成本。
第二步，有閑錢填 offset。不是提前還款——第六節講這兩件事差在哪。
第三步，才輪到投資。而且先算一個數：你的房貸利率是多少。
因為從今天起，你的房貸利率，就是你所有投資的及格線。
先把六個詞搞懂，不然後面全是天書
這一節不講道理，只翻譯。六句話，六個詞。
offset（對沖賬戶）：你可以把它想成貸款旁邊掛的一個水池。池子里的錢按天抵掉本金，利息按「貸款減去池子」來算。錢還是你的，隨時能舀出來。
extra repayment（額外還款）：直接把錢倒進貸款里。賬面看不見了。
redraw：想把倒進去的錢舀回來，得走這個通道——要申請、要等，銀行有權說不。
LVR（貸款比例）：你借了房價的幾成。LVR 80% 就是借了八成、首付兩成。這個數決定了銀行給你什麼價。
comparison rate（比較利率）：把開戶費、年費都攤進去之後算出來的「真實利率」。廣告上那個 6.49%，通常不是它。
邊際稅率：你每多賺一塊錢，要交稅的比例。年薪在 4.5 萬到 13.5 萬這檔，通常是 32.5%。這個數決定了存款划不划算。
這六個詞一懂，下面每一筆賬你都能自己算。
為什麼「提前還貸」不是省錢，是投資
你提前還掉一塊錢，這一塊錢給你的收益是：等於你的房貸利率，免稅，零波動，零手續費，可隨時拿回。
假設你的房貸是 6.6%。那你每提前還一塊錢，等於買了一隻年化 6.6%、免稅、無風險的理財產品。
市面上有這種東西嗎？沒有。
所以標準只剩一句：你手上任何一個投資，稅後收益能不能超過 6.6%？
能就投資，不能就還貸。沒有第三種答案。
拿去驗最熱門的選項：存款。
澳洲現在最高的儲蓄利率是有條件的 6.01%（RACQ，需每月存入且不取款）；無條件的在 5.50% 一線（AMP、Macquarie 5.25%）。大行里，CBA GoalSaver 13日後是 5.50%。
看著很接近 6.6%。但存款利息要交稅。按 32.5% 那檔算，5.75% 的存款，稅後只剩 3.88%；按 37% 算，只剩 3.62%。
而你的房貸 6.6%，是稅後成本。
3.6% 到 3.9%，對 6.6%，差三個百分點。
很多人算完覺得「存款和房貸差不多，沒必要還」——他們忘了稅。這個錯誤，一年可能讓你多付幾千澳元。
第一筆賬：轉貸，是唯一「零成本」的降息
13日之後，四大行最低檔浮動利率大概是：Westpac 6.49%、NAB 6.54%、CBA 6.59%、ANZ 6.75%。
但市場不只有這四家。Canstar 判斷：超過40家機構會提供低於 6.5% 的利率，至少兩家低於 6.2%。
澳儲行自己的數據更直接：9月新發放的自住本息貸款，平均 6.14%；存量貸款平均 6.18%。
只差 0.04 個百分點，含義卻很直接：新客戶拿到的價比老客戶便宜，而你可能就是那個老客戶。
這就是轉貸空間。利率 6.5% 以上、LVR 80% 以下、收入穩定，轉一次省 0.3 到 0.4 個百分點很正常。
算一下：60萬貸款降 0.4 個百分點，一年省 2,400 澳元。不改任何生活習慣，只需打幾個電話、交幾份材料。
它的收益率比任何投資都高，因為成本是零。
明天你可以直接打這個電話，說三句話：「我現在的利率是多少？」
「以我的條件，你們能給到的最低是多少？」
「如果我要轉走，你們能匹配到什麼價？」
第三句最有用。銀行最怕的不是你抱怨，是你要走。
一個坑：不要只看廣告利率，要比 comparison rate（含費用），並確認 LVR 檔位對得上——很多 6.49% 只給 LVR 70% 以內的客戶。
第二筆賬：投資房的演算法，今年變了
2022年那輪，投資房虧損能抵工資稅，賬面借貸成本看著沒那麼高。這個演算法今年不成立了。
2026年5月12日晚7:30之後購入的已建成投資房，租金虧損不能再抵扣工資等其他收入，只能抵同類住宅租金或未來資本利得；2027年7月1日起，住宅負扣稅主要限於新建住房。
翻譯過來：你為投資房付的利息，抵稅的價值下降了。（「抵稅的價值」就是前面說的稅盾——虧損能抵稅，等於政府替你分擔一部分成本。）
稅盾一縮水，提前還投資貸的稅後收益反而上升。這是2026年才有的變化，2022年沒有。
所以排序應是：先還利率最高的那筆。通常是投資貸（存量平均 6.38%，比自住的 6.18% 高），再還自住貸。
還有一個信號，藏在這輪利率里：NAB 三年期固定 6.92%，浮動 6.54%。固定比浮動貴 0.38 個百分點。
銀行願意用更高的價格把利率鎖給你三年，說明它自己並不認為未來三年浮動會大漲。用價格讀預期，比聽預測可靠。
offset 和 extra repayment，差在哪
建議這一節截圖，發給你家裡管錢的那個人。
回到第二節那個水池。
offset：錢在池子里，按天抵利息，隨時能舀出來。
extra repayment：錢倒進貸款里，賬面看不見；想舀回來要走 redraw，銀行有權說不。
區別在「萬一」：萬一失業、萬一生病，池子里的錢當天能用；倒進去的錢，要申請、要等、可能被拒。
所以默認答案很清楚：有 offset 就填 offset；沒有，先問銀行能不能加一個。
唯一例外：這筆錢你確定三年五年不動，且貸款沒有 offset 功能——那時 extra repayment 才划算。
還有一個細節，13日之後你一定會遇到：利率漲了，銀行會自動調高最低還款額，目的是保住原期限。
照這個數字還，期限不變、利息按新利率算。但如果你要求「維持原還款額」，期限會自動拉長——這是減壓，不是省錢。
想省利息就多還、或把錢放進 offset；想月供輕一點，就接受期限拉長。這兩個目標不能同時達成。
一個被忽略的事實：你的「安全墊」已經用完了
如果你身邊有人月供已經超過稅後收入三分之一，把這一段轉給他。
2021年11月，澳洲審慎監管局（APRA，管銀行的那個機構）把房貸服務力緩衝提高了 3 個百分點——銀行批貸時，要按「你的實際利率 + 3%」來測試還款能力。
從那時到現在，澳儲行累計加息 4.75 個百分點。緩衝 3，現實走了 4.75。
當年按「利率3%、壓力測試6%」批下來的貸款，今天實際利率已是 6.6%。壓力測試線，被現實穿了。
不是說很多人要違約——大部分家庭還在撐，Westpac 的說法是「多數客戶管理良好」。但當年設計這道安全墊的人，沒算到會加五次。別再用「銀行批過就沒問題」安慰自己。
自己算一個數：月供占家庭稅後收入的比例。超過 35% 是危險區；緩衝不足半年，先降槓桿。
具體到金額：全澳平均新自住貸款 73.1 萬，13日後每月多約 119 澳元；新州 84.2 萬多約 138；昆州 75.1 萬多約 123；南澳、維州各多約 109 到 110。
一百多塊看著不多。但它疊在電價漲 12.8%、汽油漲 23.6%、房租漲 3.6% 的賬單上——這才是2026年澳洲家庭真實的現金流。
邊界：這個結論什麼時候會變
「先還貸、后投資」不是永遠成立，它有三個前提。
第一，它假設利率還在高位。如果2027年開始降息——高盛把寬鬆起點推到2027年第四季度——offset 的收益會跟著往下走，因為它沖抵的是當期利率，不是鎖定利率。
所以你今天並沒有「鎖定 6.6%」，只拿到了「當期最優」。別以為填了 offset 就一勞永逸，每半年重算一次。
第二，它假設你的邊際稅率不低。如果你在 19% 那檔，存款 5.75% 稅後還有 4.66%，差距縮到 2 個點以內。「先還貸」依然佔優，但沒那麼絕對——流動性的價值會上升。
第三，如果你的債務里有比房貸更貴的，先還那個。信用卡年化 18% 到 20%，個人貸款 10% 以上。在它們面前，「先投資」不成立。
順序再理一遍：高息消費債 → 轉貸降息 → 填滿 offset → 才談投資。
結語
月供超過稅後收入35%的：13日之後第一件事不是省錢，是打銀行電話。CBA、Westpac 都明確說可以談靈活還款安排——要在逾期之前談，不是之後。
有閑錢、貸款帶 offset 的：把錢填進 offset，別做 extra repayment。區別不在利息，在「萬一那天，這筆錢能不能當天拿出來」。
利率還在 6.5% 以上、LVR 80% 以下的：先轉貸，再談還貸。降 0.4 個百分點，一年省兩千四，成本是零。這件事的性價比，高於你今年能做的任何投資。
利率是澳洲唯一一個每個月都會準時提醒你的數字。它不解釋，也不安慰，只在賬單上寫一行新的金額。
你唯一能做的，是在它漲之前，把順序想清楚。
「13號之後先別急著多還，先問銀行一句：我的 offset 滿了嗎？」
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