問題嚴重，墨爾本人口增長將減半！房地產市場恐受巨大衝擊
來源： 澳房匯
悉尼和墨爾本將是受澳大利亞人口增長驟降影響最大的城市，畢竟，由移民推動的巨大收益減少對這兩個城市的影響更大，而且整個房地產經濟都是依賴預期每年新增的80,000至100,000人口。
所以悉尼及墨爾本和其他較不受移民影響的首府城市不同，如阿德萊德、布里斯本、珀斯，這些城市的經濟發展已經多年放緩，移民人數減少不會令房地產市場進一步下跌。但對悉尼和墨爾本來說，這是一個巨大的衝擊。
顧問公司SGS Economics & Planning的經濟學家及合伙人Terry Rawnsley說：「 悉尼和墨爾本的房地產市場最受打擊。」住房需求將是凍結移民最直接打擊的領域。
Rawnsley為每個城市描繪了兩種情況——較快、較輕微、v型的復甦，以及較嚴重的衰退導致較慢的復甦。
不管怎樣，數據都顯示嚴酷的事實。例如，到2021年，即使是v型復甦，墨爾本的人口增長率也將從疫情前預測的105,839人減少一半以上，到47,367人。嚴重衰退的情況更糟糕，增幅僅為34,432。
悉尼的前景更糟。Rawnsley預測，明年悉尼的人口增長將減少近四分之三，從他早些時候估計的92,505人下降到24,256人。如果下降幅度更大，將減少五分之四，至18,113人。
到2025年，這兩個城市將再次復甦，但對住房需求的打擊將非常嚴重。較短、較輕微的移民下降幅度，將導致墨爾本預計的2019-25年度住宅總數210,000套減少44,500套，而較嚴重的降幅將多達60,500套——需求減少21%至29%。
人口增長 (『000s) 及基於人口預測，到2025年住房需求的跌幅（來源: SGS Economics & Planning）
Rawnsley預測，在到2025年的6年時間，悉尼住宅需求將增加200,000套。他指出如果降幅較小，將減少46,000套，但降幅較大則減少66,500套，降幅在23%到34%之間。
高盛(Goldman Sachs)經濟學家安Andrew Boak表示，人口下降還將使澳大利亞之前平衡的房地產市場陷入嚴重的「供應過剩」，對租賃和銷售市場都造成打擊。
他說:「我們的基本預測是，房價將從最近的頂峰下跌約5%，到2020年結束時，將與2019年底的水平基本相若。就地區而言，我們預計悉尼、墨爾本和布里斯本跌幅較大，其他地區的降幅較小。」
不僅僅是住宅受到影響，Savills估計，在商業地產，學生公寓的收入將出現2013年以來的首次萎縮，原因是國際學生人數大幅減少。但即便如此，商業地產的投資者通常較有耐心，因此被迫割價出售的風險很低。
澳大利亞房地產市場面臨的最大風險是疫情持續。如果抗疫的努力失敗，仍對全球構成威脅，那麼海外移民減少的情況將持續更久。
Boak說:「海外凈移民數量將保持在極低的水平，住房『供應過剩』的情況將更嚴重。」削減澳大利亞永久移民的政治取向，也可能會降低移民數量恢復的水平。
不過，房地產行業並不希望出現這個情況，並指除了住房需求外，吸納有技能的適齡工作人士移民對於支持老齡化社會的需求非常重要。土地重新規劃公司EG Advisory董事總經理Shane Geha說:「人口增長很重要。」
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