澳洲稅務局宣布嚴查，這類業主注意！墨爾本多地買房能「撿漏」，華人區Box Hill上榜
ATO嚴查這類業主
澳洲各地的度假屋業主近期收到警告：澳洲稅務局（ATO）正藉助尖端人工智慧技術，全面審查有關度假屋的稅務申報，嚴查試圖偷稅偷稅的業主。
如果你的海邊別墅或鄉村度假屋在旺季期間並未真正發揮出租作用，那麼你可能不僅要面臨高額稅單，還會失去寶貴的稅務減免。
ATO近日發布嚴正聲明，強調度假屋的相關稅務減免將不再自動獲批。若房產在需求旺盛的時段——例如聖誕節或復活節——沒有積極出租，相關減免可能會被拒絕。
這一舉措旨在確保申報減稅的房產確實是用於投資獲利，而非業主的私人休閑場所。
據Yahoo Finance報道，澳洲每年約有兩百萬套投資房產申報稅務減免，過去幾年平均減免金額約為兩萬澳元。
然而，ATO最新的草案裁定提出重大調整：除非度假屋主要用於創造收入，否則與其所有權相關的支出將不再享受稅務抵扣。
這些支出包括貸款利息、地方市政費、土地稅以及保險等關鍵費用。
Knight會計與稅務負責人Heather Moore向Yahoo Finance表示，ATO的新指引向度假屋業主發出了明確信號——那些在個人使用與合法出租之間模糊界限的行為將不再被容忍。
她指出：「稅務局特彆強調旺季出租，因為如果這真是一處以創收為目的的投資房產，業主理應在最能賺錢的時期讓它發揮最大效益。」
「這意味著應在學校假期、聖誕節、復活節等旺季期間出租，或者如果房產位於墨爾本市中心，也可以利用澳式足球決賽季等特殊時段，而不是僅留給自己或親友使用。」
H&R Block稅務傳播總監Mark Chapman則透露，ATO正利用先進的數據匹配工具，並監控Airbnb上的房源，以識別違規行為。
被視為「預警信號」的情況包括：定價明顯高於市場水平、頻繁拒絕合理的預訂請求、或設置過於苛刻的限制條件——例如淡季要求至少兩周起租或不接受周末預訂等。
Moore補充稱：「稅務局掌握的數據非常龐大，包括來自Airbnb、房產管理軟體、銀行交易信息，以及用於購房的貸款詳情等。如今，他們已開始利用人工智慧和演算法技術，對這些不同來源的數據進行匹配和場景分析。」
若房產被認定「主要」用於個人用途，業主仍可申報與出租直接相關的費用，例如客人離開后的清潔費、平台服務費與傭金，以及客人使用的消耗品等。
ATO計劃從2026年7月1日起正式啟動更為嚴厲的執法措施。
澳洲首府買房攻略
這些區還能「撿漏」
澳洲各地的可負擔區正以前所未有的速度減少，目前僅剩五分之一的區仍在普通購房者的承受範圍內，創下近年來最嚴重的可負擔性惡化趨勢。
最新發布的《PRD Smart Moves：首府城市版（2025年下半年）》報告顯示，儘管澳聯儲已三次降息，但幾乎所有首府城市的可負擔性仍在惡化，一些城市自今年上半年以來可負擔區數量已減少一半。
悉尼目前僅有7.8%的區仍屬可負擔範圍，布里斯班為22%，墨爾本為25.2%，霍巴特為34.7%。
這使得布里斯班首次超過墨爾本，成為全澳第二難以負擔獨立屋的首府城市，公寓成為許多購房者唯一的選擇。
報告還顯示，在公寓市場中，悉尼目前可負擔區比例為36.9%，布里斯班為36.7%，墨爾本為36.2%。霍巴特的比例最低，僅為28.2%，儘管它仍擁有最多的可負擔獨立屋區。
令人意外的是，悉尼目前的可負擔公寓區數量已超過布里斯班和霍巴特，顛覆了人們對悉尼作為全澳最昂貴城市的長期認知。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo警告稱，即使是公寓市場，其可負擔性也在快速下降。
儘管如此，PRD仍識別出一批同時滿足可負擔性、良好租金收益、宜居性和2025年新增房源預期的城區。
悉尼方面，Merrylands是最具可負擔性的獨立屋區，中位價為131萬澳元，收益率為2.9%，預計新增房源高達630套。Parramatta則是購置公寓的首選，中位價為60萬澳元，收益率為6.1%，新增房源高達1712套。
在墨爾本，St Albans以中位價68.5萬澳元、3.7%的租金收益率及155套新增房源成為獨立屋最佳選擇；
Box Hill則以54萬澳元的中位價、5.7%的收益率和379套新增房源成為公寓首選。
Mardiasmo表示，這些區是目前僅存的「價值窪地」，購房者不僅能在這裏找到性價比高的住房，還能享受完善的生活配套，且區域發展指標顯示這裏具備長期增長潛力。
Mardiasmo稱，澳聯儲預計將把利率維持不變，直到至少2026年中，這可能會促使部分購房者進入觀望狀態。
但她也指出，這一暫停為準備就緒的買家在夏季提供了重大機會，屆時賣家信心增強，房源供應也將增加。
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