澳洲房產市場，出現詐騙行為！悉尼房東，有的賺翻了，有的賠爆了
01
澳洲房產廣告AI「美顏」泛濫，買家租客被誤導
澳洲房產廣告中的AI修圖問題正在擴大。從虛擬布置到大幅修改牆面、地板、燈具甚至整體裝修狀態，一些房源圖片已經與真實情況相差甚遠，買家和租客到現場后才發現「豪宅濾鏡」背後的落差。
墨爾本買方代理Dion Marsden表示，他看到AI在房產廣告中的使用已經「失控」。部分廣告會讓房屋看起來像剛翻新、重新粉刷、鋪好地板，但實際情況並非如此。對買家和租客而言，這不僅浪費看房時間，也可能影響他們對價格和房屋狀態的判斷。
Marsden曾對一則廣告產生懷疑，隨後找到同一房產早年發布的舊照片對比。他發現，近期廣告中的浴室照片經過AI增強，瓷磚、油漆和燈具看起來煥然一新，但並不反映真實狀況。
他建議，買家和租客應查看房產過去出售或出租時的照片，與當前廣告圖進行比較。如果照片「好得不像真的」，就應格外謹慎。
目前，《澳洲消費者法》沒有專門針對AI生成房產圖片的規則，但要求廣告不得誤導或欺騙消費者。新州已從上月起要求房東和中介申報出租廣告圖片是否使用AI編輯。租客權益組織則呼籲其他州和領地跟進，甚至全面禁止未披露的AI修改圖片。
02
悉尼租房市場「冰火兩重天」！部分城區年漲逾四成，這些區則暴跌
悉尼租房市場近期明顯分化：部分城區租金大幅上揚，另一些則出現回落。Domain的6月季度報告顯示，真正的考驗還在未來。
報告數據顯示，悉尼獨立屋周租金中位數一季內上漲6.3%，增加50澳元，創下850澳元的新高。這一漲幅在各首府城市中居首，也是2022年以來最大的單季漲幅。
按城區統計，Abbotsford過去一年的獨立屋周租金中位數上漲41.3%。Milperra和Monterey則分別上漲29.4%和28.9%。
與此同時，悉尼公寓周租金中位數平均上漲4%，增加30澳元，至780澳元，同樣創下新高。Domain表示，這是悉尼三年來最大的季度漲幅。
過去一年，公寓每周掛牌租金中位數漲幅最大的三個城區為Concord West（24%）、Enmore（19%）和Millers Point（18.2%）。
不過，經濟學家和當地房產管理人員更關注的是，部分城區的獨立屋和公寓租金都在下跌。
Artarmon的年度變化最為明顯，獨立屋每周掛牌租金中位數下跌13%。Dundas、Kenthurst和Clovelly的跌幅則分別為11.8%、10%和9.1%。
公寓租金的回落幅度相對溫和。Northbridge和Pagewood的跌幅最大，分別為6.3%和4.5%。
Domain首席住宅經濟學家Nicola Powell認為，悉尼部分城區的租金漲得又快又集中，單靠季節性因素無法解釋。
她說：「今年發生了多件事，為這種變化打下了基礎，這意味著房東正在推動租金上漲。」
Powell還指出，工黨對負扣稅和資本利得稅折扣實施的限制，會影響房東管理住房投資的方式。她說，即便稅制變化設有祖父條款，房東最終仍可能改變行為。「這意味著租金會繼續上升。」
Powell說，Abbotsford面積不大，卻受到租客歡迎。在這樣有限的地理範圍內，相對供應量和自住業主佔比可能共同推高了租金。
對於其他悉尼城區租金下跌的原因，她解釋說，一些局部市場可能已經觸及「可負擔能力上限」，這在整個租賃市場中是一個影響力很強的動態。她說，對租客而言，如果負擔不起某個城區的租金，可能會轉向其他區或面積較小的住宅，尋找更划算的選擇。
Domain預計，悉尼租賃市場近期前景「充滿挑戰」。
Powell說，真正的考驗將在未來數月和數年到來，投資者將適應新的政策環境，而這些決定也會逐漸影響住房供應和租賃狀況。
Laing+Simmons Artarmon房產管理負責人Jeremy Ong表示，儘管該城區近期的租賃掛牌量轉弱，報告中的數據仍令他感到意外。
他說，下北岸不少民眾正設法壓縮家庭預算，也有人因為開支原因搬家。
Ong指出，Artarmon可出租的獨立屋本來就少於公寓，進入市場的這類房源數量偏低，也可能造成數據偏差。
他預計，Artarmon獨立屋租金將逐步恢復穩定，尤其是考慮到房東對稅制改革的擔憂。
03
可負擔房激勵模式遭到質疑 被指反讓開發商獲利空間增
澳洲正在試圖通過大規模建設擺脫租房危機，不過最終受益者可能是開發商而非租戶。
目前近三分之一澳洲人租房居住，房價對多數人仍高不可攀，這一比例預計還將上升。為了增加可負擔住房供應，各州政府正在修改規劃規則，向開發商發放數十億元納稅人補貼，試圖解決高租金的問題。
不過有批評者表示，該模式並未實現真正的可負擔性，反而讓開發商獲得了大量獲利空間。
在新州，這套體系利潤豐厚，甚至吸引了億萬富翁帕克的注意。
帕克旗下NPACT與開發商Time & Place申請重新開發Potts Point的The Chimes雅柏文樓，將原有80套低價單元替換為21套豪華住宅和23套可負擔雅柏文，利用新州2023年推出的獎勵計劃，用10%至15%的樓面面積提供至少15年的可負擔住房，以此換取20%至30%的額外開發空間。
開發商稱項目將替換結構老化的舊樓，為一線必要工作者提供優質住宿，但規劃圖顯示，可負擔單元位於低樓層，設有獨立入口，被批評者稱為「窮人門」。
對此，Time & Place公司表示，兩個區域將採用不同的產權管理方式，設置獨立入口將「有助於降低可負擔房住戶的持續成本」。
而在該樓居住44年的莫塞斯今年1月還被強制驅逐，法院裁定以140萬元收購她的房產，扣除相關費用后她僅得120萬元，開發商幫她支付了搬家費用，如今她暫居附近酒店，嚴重創傷甚至讓她癱瘓。
該項目已收到180多份反對意見，悉尼獨立州議員亞格林威治（Alex Greenwich）說，這凸顯了新州規劃改革的缺陷，開發商正在利用政策漏洞牟利。
新州規劃廳長斯考利（Paul Scully）則為政策辯護，稱改革最終將提供更多可負擔住房，沒有任何跡象表明開發商違反了任何規則或準則。
而悉尼大學University of Sydney規劃學榮譽教授菲布斯的分析顯示，該獎勵計劃為項目新增價值約3190萬元，而開發商提供15年租金折扣的成本僅約200萬元。
按照現行規定，當前全澳可負擔住房的租金折扣通常僅持續10至25年，到期后開發商可提租甚至轉售，租戶仍將面臨驅逐風險。
前Mirvac行政總裁蘇珊表示，可負擔住房應永久保持折扣，以避免庫存再次流失。
經濟學家海沃德說，政府的供應目標遠未達標，當前環境對開發商十分有利。
聯邦政府官員則表示，通過100億元澳洲住房未來基金與成熟建築商合作，是當前最快推進可負擔住房建設的方式。
04
懶人房產投資策略已然失效，澳洲投資者全新打法解析
澳洲存量住宅的負扣稅抵扣政策落幕，大批劣質房產的投資隱患隨之暴露。房產行業專家詳解當下僅存的兩大投資路徑。
今年5月出台的聯邦預算，徹底顛覆了悉尼夫婦傑里米·弗萊明（Jeremy Fleming）與塔比莎·弗萊明（Tabitha Fleming）的房產投資規劃。
弗萊明夫婦在21世紀初陸續購置並出售多套投資房產後，于去年重啟了房產投資布局。
夫婦二人經營著自有企業Stagekings，這是一家專註活動舞台與布景設計搭建的服務商。他們重啟房產投資，核心目的是實現財富多元化配置。
48歲的傑里米表示：「企業經營依舊是我們的核心主業與主要投資方向，但我們需要配置一些穩健增值的資產，作為財富兜底。」
「我們不追求短期暴利，這是一項長期布局。依託房產投資，我們能在企業經營之外，為自己和家人築牢財富穩定屏障。」
目前，夫婦二人的投資資產組合包含三處房產，均通過自主管理養老金（SMSF）購置：一處位於凱恩斯、價值155萬澳元的商業地產，一套購置價78萬澳元、坐落於墨爾本克蘭伯恩（Cranbourne）郊區的四居室住宅，以及一套售價65萬澳元、毗鄰維多利亞州本迪戈（Bendigo）市區的四居室住宅。
此前，他們購置住宅房產的核心目標是博取資產增值，而非賺取租金收益。原本計劃在自主管理養老金（SMSF）之外，繼續在維多利亞州購入可享受負扣稅政策的存量住宅，但聯邦預算新規取消了存量住宅的負扣稅優惠，僅保留新建住宅相關政策，徹底打亂了這一計劃。
為此，弗萊明夫婦及時調整投資策略，計劃購入兩套墨爾本濱海近郊的低密度公寓。在無法依託負扣稅抵扣成本的新形勢下，這類高租金回報率房產成為他們的全新投資選擇。
傑里米坦言，放在幾年前，他們絕對不會考慮投資公寓房源。
如今他們看中的公寓房源，租金回報率均超過6%，且持有運營成本極低。
為弗萊明夫婦提供投資諮詢服務的房產置業顧問、Rethink Residential資深專員詹姆斯·湯普森（James Thompson）表示，這對夫婦的策略轉型，是澳洲房產投資市場整體變局的縮影。
儘管他依舊長期看好澳洲房產投資前景，但坦言負扣稅政策調整，倒逼所有房產投資者重新審慎規劃投資布局。
過去數年，澳洲房價普漲疊加負扣稅政策加持，讓大量資質不佳、收益薄弱的房產，憑藉稅務優惠在賬面呈現出可觀收益，催生了大批躺平式懶人投資策略。但湯普森指出，如今政策紅利褪去，劣質房產的真實短板即將徹底暴露。
「沒有了稅務抵扣兜底，劣質房產再也無法掩蓋自身的投資缺陷。」
「長期以來，澳洲稅務體系縱容甚至獎勵虧損型房產投資。如今這項政策紅利徹底消失，房產投資必須回歸本質，依託租金收益、土地價值和紮實的基本面支撐實現盈利。這原本就是專業、理性投資者始終堅守的投資邏輯。」
負扣稅政策調整落地后，澳洲投資者僅剩兩條可行路徑：一是購入仍可享受負扣稅優惠的新建住宅；二是入手能實現正向租金盈利、高回報率的存量現房。
目前第二種投資方式熱度居高不下，但澳洲萊懷特房產諮詢公司（Ray White）首席經濟學家內里達·科尼斯比（Nerida Conisbee）認為，當前存量現房的租金水平尚未形成足夠吸引力，回報率依舊偏低。
澳洲專業房產投資協會（Property Investment Professionals of Australia）主席凱特·巴科斯（Cate Bakos）對此表示擔憂。她指出，隨著投資者扎堆追逐租金現金流，市場或將湧現各類違規逐利行為，例如未經審批將兩居室公寓改造為背包客民宿、私自改造車庫增設居住空間等不道德甚至違法的操作。
她警示，這類違規改造雖能短期拉高租金回報率，但長期來看，不僅可能讓投資者面臨高額處罰，還會大幅削弱房產本身的資產價值。
投資者扎堆追逐高租金回報率的趨勢，也源於負扣稅改革帶來的借貸資質審核變革。
澳洲各大銀行現已取消負扣稅收益的借貸資質核算抵扣項，房貸經紀反饋數據顯示，部分投資者的最高可貸額度直接縮水20%。
澳洲知名房貸經紀機構Smartmove昆士蘭州、西澳、南澳區域負責人克里斯·希爾（Chris Hill）表示，借貸額度的縮減，不僅會迫使投資者降低購房面積標準，甚至會直接改變其置業選址。
「過去銀行核算還貸能力時，會計入房產租金收入和負扣稅抵扣的稅務收益，如今稅務抵扣項已全部剔除。」希爾解釋道。
「這意味著，房產的租金回報率越高，投資者的借貸資質和還貸能力就越有優勢。」
儘管新建住宅仍可享受負扣稅優惠，但湯普森認為，在後預算時代，存量現房的投資基本面反而更具優勢。
「對投資者而言，購置優質存量現房依舊是財富增值的最優路徑。」
「購置新建房產需要支付高額溢價，就像新車落地即貶值一樣。」
「此外，新建房產的稅務優惠無法傳承，房源入住滿12個月後，就會喪失新建房產資質，後續接盤買家無法享受同等政策紅利。」
「所以投資者必須理性預判：七年後誰會接手這套房產？屆時的成交價格能達到多少？」
「並非新建房產本身資質差，單純依靠稅務紅利盲目入手新房的投資邏輯，才是最大的誤區。」
但巴科斯持有不同觀點，她認為對於借貸額度縮水、失去負扣稅加持的普通投資者而言，新建房產或許是唯一穩妥的投資選擇。
在她看來，「如果新建房產地段優質、具備長期增值潛力，很難將其定義為劣質投資標的。」
「不能絕對地判定存量現房最優、新建房產最差。投資選擇核心取決於房源區位、房產類型，以及投資者自身的資金實力和風險承受能力。」
科尼斯比則認為，在存量現房租金回報率尚未改善的前提下，具備負扣稅優勢的新建房產仍會成為投資者的主流選擇。
不同區域的優質新房標的各有差異，但現階段，新建獨棟住宅是性價比最高、最受投資者青睞的品類。
「當前市場環境下，獨棟住宅的建設難度遠低於公寓樓盤，新建供給更充足、落地速度更快。」
「如果投資者想入手公寓，大多隻能選擇期房，需要等待數年才能交房落地。」
「從投資效率來看，新建獨棟住宅建設周期短、落地快，投資優勢更為突出。」
在政策變革的全新市場環境中，投資者放棄傳統的重增值、輕租金邏輯，轉向追逐高租金回報率，實屬情理之中。但巴科斯提醒，這一投資策略暗藏諸多隱患。
主打高租金回報率的房源，普遍單價偏低、長期資產增值潛力薄弱。她強調，投資者不能只聚焦租金收益，必須兼顧房產的資本增值空間。
「租金收益只是房產投資回報的一部分，長期資本增值才是投資收益的核心來源。」
不少投資者認為，依託高租金回報率、多購置房源就能累積財富，但巴科斯指出，持有房產數量越多，長期維護成本就越高。
「投資房產存在固定的運維周期，根據租客居住損耗情況，每10至20年就需要翻新廚房、衛浴等核心配套。」
「如果每15年需要完成一輪全屋翻新，持有3套房產和6套房產的運維成本差距懸殊，投資者必須將這筆長期支出納入投資收益核算。」
巴科斯建議，投資者考察回報率時，切勿只看賬面毛租金收益率，必須重點核算凈租金收益率。
「高層小戶型公寓的賬面毛租金回報率往往極具誘惑力。」
「但扣除物業費、本體維修費、託管管理費等各類持有成本后，賬面收益會大幅縮水，最終凈回報率平平，且這類房產幾乎沒有資本增值空間。」
55歲的塔比莎·弗萊明坦言，近兩年的房產投資經歷，讓她學會了立足基本面、理性核算投資收益。
「我本身熱愛室內設計，也喜歡研究各類房源戶型。」
「但現在我更關注財務數據、收益邏輯是否成立，不再單純糾結戶型優劣、衛浴是否需要翻新。我學會了跳出主觀喜好，用數據理性判斷房產投資價值。」
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