這些地方，馬上觸底反彈！墨爾本房價將跌破 100 萬，抄底時機已到？
01
悉尼高端房市承壓！$985萬豪宅流拍，中介揭露背後原因
高端住宅市場承壓之際，一處位於Mosman的Beauty Point半島的五居室房產於周六以985萬澳元流拍。
這處設施齊全的雙層房產位於36 Medusa St，僅吸引一人註冊競拍，但最終卻無人舉牌。賣方叫價985萬澳元，拍賣隨即結束。
該房產的底價同為985萬澳元，拍賣前指導價為950萬至1000萬澳元。拍賣結束后，指導價下調至900萬至950萬澳元。
據悉，這名註冊競拍者是一對想讓孫輩來家裡住的夫妻。
Guildea Residential負責人Jason Guildea表示，對該房產感興趣的買家類型出乎他的意料。
他說：「我原本以為買家會是有年幼孩子的家庭，因為這套房空間很大。但實際上，感興趣的通常是祖父母，他們希望從坡度較陡的地塊搬到更適合孩子的房產。」
不過，Guildea表示，經濟前景不明朗，已讓部分高端買家開始三思。
他說：「一年前，1000萬澳元的房產在拍賣時，買家會抱著嬰兒來到現場。如今他們不再出現，或許正是因為利率高企，借貸能力也下降了。」
賣方準備搬離悉尼，前往離成年子女更近的地方。
本周，悉尼共有561套房產參与拍賣。
02
澳專家點名40個「超級城區」！房價有望觸底反彈，Campsie上榜
McGrath Estate Agents首席執行官兼創辦人John McGrath認為，房地產市場並非全無亮點。
這位房地產專家發布了McGrath Report 2027，這是他每年深入分析房地產行業趨勢及未來一年市場走勢的最新一期報告。
McGrath表示：「這是我進入行業40多年來經歷的第八次市場調整，也是我記憶中房價下跌最快的一次。」
「數據公司報告的跌幅只有個位數……但我可以肯定地說，從市場一線的實際情況看，大多數大都會市場的房價在過去六個月已下跌10%至15%，部分市場的跌幅更是高達20%。
「對於盼望這場自由落體式下跌結束的人來說，好消息是——歷史表明，各大城市已經接近谷底。」
McGrath列出了他預計未來一年將出現增長的40個城區，遍布新州、維州、昆州和塔州。這份名單既包括大都會地區，也包括偏遠地區。
新州
Campsie（大都會）
McGrath表示：「幾年前，我帶你投資Marrickville，並稱那裡是『新的Paddington』。如果你跟隨我的建議，資金會先翻一倍，再翻一倍。」
「Campsie擁有精彩的多元文化氛圍，我認為它很可能成為新的Marrickville。」
Narooma（偏遠地區）
McGrath表示：「Narooma是南海岸的一顆明珠，提供了許多人夢寐以求的生活方式。」
「這裡有潔凈的海灘、國家公園和很棒的咖啡館，如今還新增了首個度假村式住宿設施——Justin Hemmes旗下的Merivale Group最近開設了一家奢華的『70年代風格』汽車旅館『The Whale』。」
「這裏的獨立屋中位價為99萬澳元，與其他海濱城鎮相比，性價比很高。」
維州
Sunshine（大都會）
他說：「Sunshine為買家提供了豐富選擇，從排屋和1920年代的平房，到現代公寓和設計師打造的住宅，應有盡有。」
「這裏的多元文化根源體現在繽紛的餐飲場景和文化節慶中。再加上臨近市區、生活配套成熟，Sunshine作為墨爾本房市『最不為人知的秘密』，時間可能已經所剩不多。」
Mildura（偏遠地區）
「Mildura位於Murray River沿岸，已發展為維州最強勁的偏遠地區增長中心之一。農業、醫療保健、建築和製造業構成其多元經濟，為就業和長期住房需求打下堅實基礎。
「Mildura吸引了當地首次置業者、從城市遷往鄉村生活的人士，以及來自墨爾本的退休人士。」
「預計到2046年，該鎮人口將超過6.6萬人，高於2021年的56,792人，預計2026年至2046年間就業將增長26.5%。」
Beenleigh（大都會）
「隨著買家繼續在布里斯班和黃金海岸之間快速擴張的走廊地帶尋找價格可負擔的替代選擇，Beenleigh具備良好的增長條件。
「包括鐵路和高速公路在內的重要交通連接，加上附近就業中心持續獲得投資，支撐了它的吸引力。」
「隨著鄰近市場變得越來越難以負擔，這個城區也受益於受價格因素驅動的遷入人口。」
Maryborough（偏遠地區）
「對於希望擁有更多空間、獲得更高性價比，同時又不放棄與Fraser Coast交通聯繫的買家來說，Maryborough正變得越來越有吸引力。」
「憑藉歷史風貌街景、完善的學校和緊密的社區，這座城鎮正受益於一波旨在改善宜居性並釋放新住房機會的投資。」
「由於沿海市場價格更高，Maryborough的可負擔性、不斷改善的配套和多元的本地經濟，正幫助它成為一個具有長期潛力的市場。」
塔州
Chigwell（大都會）
「Chigwell緊鄰Brooker Highway，位於霍巴特以北15分鐘路程，多年來一直被價格更高的鄰近的Glenorchy掩蓋了光芒。
「這裏可以輕鬆前往Glenorchy購物區，獨立屋中位價略高於60萬澳元，租金收益率為5.3%。」
Mayfield（Launceston—偏遠地區）
「Mayfield物有所值，獨立屋中位價低於53萬澳元，而且可以輕鬆前往CBD、UTAS Newnham、Australian Maritime College和Mowbray購物區。
「儘管房價去年上漲了27.9%，收益率仍維持在約5.6%，使Mayfield成為Launceston最具吸引力的首次置業者和投資者市場之一。」
03
墨爾本房價中位數將跌破 $100 萬大關，買家顧問稱抄底時機已到
墨爾本獨立屋中位價有望在今年年底前跌破 100 萬澳元，重回六位數區間，創下自 2021 年 3 月以來新低。業內觀點認為，這一低位並不會長期維持。
Domain 9 月季度房價報告顯示，墨爾本當前房屋中位價為 1,014,335 澳元，環比下跌 3.3%，單季縮水 34,192 澳元，距離跌破百萬門檻僅差 14000 澳元。Domain 首席研究經濟學家 Nicola Powell 博士測算，下一季度只要再跌 1.41% 就會跌破 100 萬，而這個跌幅幾乎難以避免。 「就算跌速放緩，下個季度下跌 1.4% 基本已成定局，現實情況是，目前跌勢還在加快。」
墨爾本房價已連續三個季度走弱：3 月跌 0.6%、6 月跌 3.1%、9 月跌幅擴大至 3.3%。墨爾本房價在 2021 年 6 月首次站上 100 萬大關，疫情行情推高至 2021 年 12 月高點 1,084,968 澳元，隨後震蕩調整；2025 年 12 月再度沖高至峰值 1,087,171 澳元，這一輪反彈很快終結，開啟持續下行。
Powell 博士分析，過去五年人口變化是墨爾本樓市承壓的核心原因。疫情期間出現人口外流，不少居民搬往偏遠地區或其他州；後續本地人口增長遠弱於其他首府，疊加房源供給充足，拖累房價。
墨爾本也是過去五年全澳唯一一個房價錄得下跌的首府城市，累計跌幅 1.9%，其餘首府城市房價均實現上漲。 曾經是澳洲第二貴房產市場的墨爾本，如今躋身房價負擔性更好的首府行列，僅高於霍巴特（790,155 澳元）和達爾文（752,478 澳元）。
Powell 提到，一旦墨爾本跌破百萬，全澳只有三個首府中位價低於 100 萬，另外兩個城市體量遠小於墨爾本。
買方代理公司 Wallace Advocates 顧問 Emily Wallace 指出，100 萬是買家重要的心理分界線。 「對很多人來說，100 萬是一道清晰紅線。一旦落到六位數，買家會看到明顯性價比，但這個低價窗口期不會太久。」
她認為墨爾本城市基本面紮實，中位價很難長期維持在百萬以下，當下正是不錯的入場時機。 「不要等行情反轉、房價抬升之後再追高。市場走勢就像下行再反彈的曲線，最佳買入點就在靠近底部、還未全面回暖的時候。一旦市場回暖，買家蜂擁入場，成交價和中位價很快就會再度走高。這個低價階段可能只有短短几個月。」
Wallace 還發現，當前房價水平正在回到 2021 年 3 月的水平。她在給客戶做估價時，經常發現 2020 年末、2021 年初的估值，放到現在依然適用。 「我們已經在準備迎接買家意識到墨爾本房產價值的時刻，市場氛圍會慢慢回到 2021 年繁榮期的狀態。對準備入市的買家來說，現在是難得的機會。」
04
澳洲6套未完工豪宅$900萬掛牌！僅比隔壁一套房貴$50萬，但有一個坑…
Brighton一項六套豪宅開發項目尚未完工，接管人開價約900萬澳元，這個價格只比同一條街一棟已經完工的豪宅成交價高一點。
一處位於60 Were St的五居室房產於3月以850萬澳元成交。換言之，這六套位於8-12 Were St的房產，掛牌價只比一棟成屋的成交價高50萬澳元。
如果只看賬面數字，相當於每套擬建房產約150萬澳元。不過，接手者仍需完成工程，而項目到底還要花多少錢，目前尚未披露。
Stonebridge在接管人及管理人Grant Thornton的指示下，負責推銷這幅3305平方米的地塊，項目施工已經超過框架階段。
規劃獲批包括五套四居室和一套五居室房產。目前，地基、地面板、泳池結構和結構框架已經完成。
該項目距離Brighton Beach約200米，周邊坐落著墨爾本最昂貴的一些房產，現場幾棟未完工住宅與周圍已經建成的鄰居形成反差。
Stonebridge全澳合伙人Julian White表示，已有的大量工程可能讓買家把六套房產推向市場所需的開發周期大幅縮短。
Future Property Group創辦人兼董事總經理David Cummins則提醒，接盤另一名開發商留下的未完工項目，可能是一場代價高昂的賭博。
「買家表面上看似省下成本，實際也可能一併接手會侵蝕這份節省的問題。」
「接手項目存在巨大風險。」
在他看來，施工缺陷、暴露在天氣下，或資料文件不全，都可能讓新承建商不得不返工。因此，買家在承諾購買前，仔細檢查並進行盡職調查不可或缺。
Cummins表示，如果建設成本在最初規劃和最終交付之間上漲，項目也可能失去財務可行性。
澳洲統計局數據顯示，截至2026年6月的12個月，全澳房屋建築價格上漲5.9%，維州升幅為3.7%。
澳洲證券投資委員會數據顯示，2025-26年首次進入外部管理的公司中，建築業佔24.5%，在各行業中比例最高。
Cummins認為，開發商需要重新檢視項目的處理方式，不能在完善規劃前一味追求速度並作出財務承諾。
「我們不能一直用昨天的思維，去解決明天的問題。」
Brighton項目進入接管程序背後的具體情況尚未釐清，也沒有證據表明項目困難與任何特定的建築成本上漲或建築缺陷有關。
Bayside市議會的記錄顯示，項目規劃最早可追溯至編號2014/666的許可證，後續修訂最近曾於2022年10月接受審議。
不過，這些記錄未說明工程何時停止，或項目為何最終未能完工。
該物業意向書徵集截止時間為11月19日下午2點。
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