珀斯房價還會跌多少？什麼時候才會見底？
9月29日，澳洲央行將現金利率上調至4.60%。這是今年第四次加息，也讓現金利率升至2011年以來的最高水平。
加息落地以後，不少準備買房的人都在問：珀斯接下來還會跌多少？會不會出現更大幅度的下跌？現在買，還是再等等？
珀斯買家代理Jin認為，目前的數據還不足以支持「再跌5%」或者「再跌10%」這樣的判斷。
真正值得買家關注的，不是猜一個全珀斯的跌幅，而是房子降價以後，到底有沒有人願意買。
降價，不代表已經跌到底
最近珀斯市場上的選擇確實多了。
根據REIWA數據，目前珀斯待售物業達到8,633套，比去年同期增長203.7%；獨立屋成交的中位時間也增加到25天，比去年同期慢了17天。
第二季度珀斯獨立屋成交中位價環比下降2%，9月季度的初步數據也顯示價格繼續回落。
這些變化說明，珀斯已經不是前段時間那種「看完就得馬上出價」的市場了。
但一套房從85萬降到80萬，並不能說明80萬就是合理價格。關鍵要看它降價之後，有沒有買家願意成交。
如果價格調整后，成交逐漸恢復，庫存開始被消化，說明買家開始認可新的價格。
但如果房子降了還是賣不動，類似房源繼續增加，那就意味著賣家的預期和買家願意支付的價格之間，仍然存在距離。
價格可能還需要繼續調整。
珀斯會不會出現更大的下跌？
Jin的判斷是，今年剩下的幾個月，珀斯房價繼續承壓的可能性更大，現在期待市場馬上反彈還太早。
一方面，市場上的選擇增加了；另一方面，連續加息正在影響買家的貸款能力和每月還款壓力。即使銀行願意批出貸款，不少買家也不會再像以前一樣把預算全部用滿。
不過，這不代表所有房子都會一起下跌，更不代表珀斯馬上會出現暴跌。
位置好、地塊實用、戶型正常，又適合長期自住的房子，仍然可能有人競爭；主路、噪音、奇怪地塊、維修成本高，或者賣家價格明顯脫離市場的房子，調整壓力會更大。
所以「珀斯平均跌了多少」，落到具體區域和具體房子上，結果可能完全不同。
現在能不能買？
對於自住買家，如果不急著入住，目前也沒有遇到真正合適的房子，完全可以繼續看，不需要因為賣家降了幾萬澳元就馬上出手。
但如果遇到一套適合長期居住的房子，價格與附近近期成交以及同預算的其他選擇相比確實有優勢，貸款也在自己能夠舒服承擔的範圍內，也不必為了等待所謂的最低點直接放棄。
前提是能夠接受：買入以後，短期估值仍然可能繼續往下。
如果必須依靠房價馬上反彈，或者央行很快降息，這筆購買才能成立，那現在就不適合勉強入場。
投資買家則要更加謹慎。
租金扣除利息、保險、維修和管理費以後，每周還需要投入多少？如果出現空租或者較大的維修費用，現金流能不能承受？這些問題都應該在出價前算清楚。
在目前的市場里，Jin更傾向於尋找買入價格合理、現金流相對較好、有一定土地面積，並且能夠直接出租的房產，而不是僅僅因為一套房「已經降了不少」就買入。
現在不需要急著猜市場最低點。
更實際的做法是繼續看房，把附近成交、同預算替代房源和房屋本身的優缺點弄清楚。沒有合適的就等；真正遇到合適的，也要談到一個值得買家承擔當前風險的價格。
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