恐慌！大批投資者撤離澳洲房市！投資貸款暴跌創史上最大跌幅，澳洲房貸申請數量創紀錄暴跌
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大批投資者撤離澳洲房市！投資貸款暴跌30.6%，創史上最大跌幅
澳洲房地產投資市場正在經歷一場罕見的急劇降溫。
最新官方數據顯示，2026年第三季度，澳洲新發放的投資房產貸款數量暴跌30.6%，創下24年統計記錄以來最大的季度跌幅。
與此同時，投資者貸款總額下降32.3%，至247億澳元，貸款數量和金額均連續第三個季度下滑。
短短三個月內，投資者新貸款數量降至35,301筆，顯示高利率、房地產稅務政策調整以及房價下跌預期，正在明顯改變投資者的購房決定。
而這輪貸款市場收縮，可能尚未完全反映澳洲聯儲最新一次加息帶來的影響。
澳洲統計局（ABS）周三公布的數據顯示，截至2026年9月的季度，投資者新住房貸款數量環比下降30.6%。
季度新貸款數量僅剩35,301筆。
與此同時，投資者新貸款金額下降32.3%，至247億澳元。
這是ABS相關統計自2002年9月季度開始以來，投資者貸款錄得的最大季度跌幅。
值得注意的是，這已經是投資者貸款數量和金額連續第三個季度下降。
ABS財務統計負責人Mish Tan表示：「9月季度，所有借款人類型的貸款活動都下滑，但投資者的跌幅最為明顯。」
她指出，除了借貸成本上漲之外，投資者對稅務政策變化及未來房價走勢的預期，也可能正在影響購房活動。
從貸款數量來看，投資者需求下降的規模相當明顯。
9月季度僅錄得35,301筆新投資房產貸款。
按30.6%的季度跌幅反推，上一季度約有50,900筆。
這意味著，短短一個季度，新投資貸款數量減少約15,600筆。
不過，這些數字反映的是新貸款承諾數量，而不是投資者出售房產的數量。
因此，所謂「投資者撤離市場」，更準確地說，是新增房地產投資活動明顯減少，並不能據此判斷有多少現有房東正在拋售物業。
與此同時，新增投資者貸款的平均金額也在下降。
數據顯示，投資者平均新貸款金額在三個月內減少2.4%，降至69.1萬澳元，為過去一年最低水平。
相比之下，自住業主的新房貸平均金額為73.6萬澳元，也低於2025年底的水平。
這說明，貸款市場的降溫並不只發生在投資者群體。
自住買家同樣受到借貸成本和購房信心變化的影響。
投資者貸款大幅收縮的同時，澳洲整體住房貸款市場也創下紀錄跌幅。
ABS數據顯示，9月季度整體新房貸數量下降15%，至111,878筆。投資者和自住買家的新貸款金額合計下降15.5%，至812億澳元。
這些數據反映出，澳洲住房融資市場正在全面收縮。不過，投資者貸款的跌幅明顯大於自住買家，說明投資需求受到的衝擊更加嚴重。
這輪房貸需求下降，與澳洲聯儲持續加息密切相關。
根據報道，RBA今年分別在2月、3月、5月和9月提高現金利率。截至9月季度，現金利率已經升至4.6%，達到當時約15年來的高位。而進入11月後，RBA再次加息，將現金利率推升至4.85%，創下18年來新高。
這意味著，9月季度的貸款數據尚未包含11月最新加息的後續影響。
對於依賴貸款購買投資房的買家而言，利率上漲會直接增加融資成本。
如果投資房的租金收入無法覆蓋貸款利息、物業管理、維修及其他費用，投資者就需要承擔更多現金流壓力。
與此同時，銀行在評估借款人還款能力時，通常還會測試其能否承受比當前貸款利率高出3個百分點的水平。這進一步限制了部分買家的借貸能力。
因此，即使投資者仍然看好某些地區的長期房價走勢，也可能因為融資成本過高而推遲購買。
除了加息，聯邦政府在今年5月預算案中提出的房地產投資稅收改革，也成為市場關注焦點。
根據報道，改革涉及負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱CGT）優惠。
按照預算案提出的安排，從2027年7月起，對2026年5月12日之後簽訂購買合同的現有住宅，投資者將不再享有原有的負扣稅待遇。
負扣稅是澳洲房地產投資中常見的稅務安排。
簡單來說，當投資房符合規定的支出超過租金收入時，投資者在現行制度下可能利用相關凈虧損抵減其他應稅收入。
這一機制長期以來是部分投資者計算稅後持有成本的重要因素。
如果相關優惠被取消，部分投資房的稅後持有成本就可能增加。
尤其是那些貸款比例較高、租金收入不足以覆蓋持有成本的投資者，受到的影響可能更加明顯。
不過，稅改是否最終按預算案提出的內容實施，仍取決於相關立法程序及最終規定。
因此，不能將尚未完成立法的改革直接寫成已經全面生效的法律。
澳洲統計局公布貸款數據后不久，澳洲最大住房貸款機構Commonwealth Bank（CBA）也披露了最新經營情況。
CBA表示，2026年9月季度的住房貸款申請量較去年同期下降16%。
這與ABS公布的整體住房貸款收縮趨勢相吻合。
與此同時，銀行的房貸逾期情況也開始惡化。
CBA披露，逾期90天或以上的住房貸款比例升至0.8%，達到約七年來的高位。
這一數字意味著，在CBA自身的住房貸款組合中，部分借款人的還款壓力正在增加。
但0.8%並不是全澳所有銀行的房貸逾期率，也不代表0.8%的貸款已經無法收回。
對於銀行來說，逾期率上升是需要密切關注的風險信號。
不過，逾期貸款與最終壞賬之間仍有區別，部分借款人可能通過後續還款或其他安排恢復正常。
投資者貸款大幅減少，意味著澳洲住房市場的一部分新增需求正在消失。
在其他條件不變的情況下，購房需求減少可能削弱賣家的議價能力，並對房價形成壓力。
但房價走勢並不只由投資者決定。自住買家需求、人口增長、住房供應、就業情況及貸款利率，同樣會影響市場。
而且，投資者貸款減少並不意味著所有投資者都在出售現有房產。
部分投資者可能只是暫緩購買，等待利率或政策環境更加明確。
對於首次置業者來說，投資者減少競爭可能創造機會。
但如果利率持續上漲，首次置業者自身的借貸能力也會下降。
因此，市場需求降溫，並不必然意味著買房會立即變得更容易。
02
海濱預製豪宅一日完成安裝 模組建築或能削減三成成本
一棟豪華海濱住宅近日以卡車運送至昆州最昂貴的地段之一，僅用一天便完成安裝，展示了一種可能將建築成本削減多達30%的施工方式。
這棟位於Palm Beach的Jefferson Lane的三房兩衛住宅，大部分工程在異地完成，隨後以模組形式運至現場，由起重機吊裝就位。
該住宅由模組住宅公司Arkular設計，面積206平方米，完全不是傳統工廠簡陋的預製屋形象。 Arkular設計建築師麥科克爾說，業主最初考慮傳統建造方式，但發現成本遠超預算，最終選擇定製化建築設計，以獲得更明確的成本與工期保障，項目從規劃到安裝耗時10至12個月，而傳統建造預計需18個月至兩年，僅僅封街一天，比持續施工一年半到兩年方便得多。
Arkular住宅造價約為每平方米4000元，較昂貴設計約每平方米5500元，不過Palm Beach項目因臨海鹽蝕與海浪侵蝕而略高於標準價。而相比之下，傳統豪華住宅起價約每平方米8000元，模組建築在高端市場可節省20%至30%。
該公司在昆州現有約有15個項目已完成或規劃中，所有構件都在陽光海岸完成。
預製建築的吸引力遠不止於豪宅。
陽光海岸腹地卡拉曼夫婦此前也投資了約10萬元，購入一個玻璃牆平板包裝艙體，由昆州公司Elsewhere Pods供應，二人自行組裝，數日內完成房屋搭建。
該公司創始人德卡恩說，住房創新必須成為澳洲更廣泛可負擔性緊縮的答案之一，這種預製住房安裝快捷簡便及用作住宿或租金收入的靈活性推動了需求不斷增加。
不過，模組建築目前僅佔澳洲新建住宅不足5%。
而與此同時，最新報告發現，自1970年代以來，每名建築工人建造的住宅數量下降40%；疫情以來工期增加40%，建築成本自2014至15年度以來飆升88%。
CEDA研究主管亞當斯說，傳統建造方式已跟不上需求，模塊化住宅早已存在、行之有效，現在的挑戰是規模化，若能大規模實施，可將工期縮短20%至50%，成本降低約20%。
房產分析師馬圖西克也說，澳洲仍在以半個世紀前的方式建房，而工廠建造能提供更快工期、更可預測的成本及更少依賴稀缺工種。
亞當斯強調，模組建築並非萬靈丹，但切實可行。
聯邦政府估計，模組公寓建造可比傳統方法便宜多達20%、快50%，並已承諾投入3930萬元試行預製住宅建造。
03
澳洲房貸申請數量創紀錄暴跌！房地產離底部仍遠
澳洲房市最新傳出重磅消息。
根據澳大利亞統計局最新公布的數據，全國新房貸款申請數量出現有記錄以來最大的季度跌幅。其中，投資者貸款降幅尤其明顯，反映出市場情緒正在發生變化。
過去幾年，低利率環境推動大量資金進入房地產市場，許多買家通過貸款完成置業和投資。然而隨著借貸成本持續上升，不少家庭開始重新評估自身財務狀況，購房計劃也變得更加謹慎。
對於準備進入市場的首次置業者來說，最大的挑戰已經不僅僅是房價本身。銀行貸款審核趨嚴、可借額度下降以及每月還款成本增加，正在成為影響購房決策的重要因素。
與此同時，投資者市場同樣出現明顯降溫跡象。不少投資者選擇暫緩購房計劃，等待市場方向進一步明確。部分業內人士認為，高利率環境已經開始改變投資房市場的運作邏輯，過去依靠房價上漲獲取收益的模式正面臨考驗。
貸款活動減少，也給住房供應帶來了新的擔憂。建築行業團體警告，如果融資需求持續走弱，未來住宅開發項目可能進一步放緩，而這將加劇本已嚴峻的住房短缺問題。
在金融領域，澳洲主要銀行亦開始關注借款人的償債能力。部分家庭正在面對更高的房貸支出和持續上漲的生活成本壓力，銀行方面也承認拖欠貸款現象有所增加。
對於生活在澳洲的華人家庭而言，這份最新數據具有重要參考意義。無論是計劃購買自住房、置換改善型住房，還是準備投資房產，未來一段時間銀行放貸環境和利率走勢都將直接影響市場表現。
從目前情況來看，澳洲房地產市場並未出現全面停滯，但買家的觀望情緒正在升溫。隨著貸款需求明顯降溫，市場正進入一個更加理性和謹慎的新階段。
04
澳洲政府拚命蓋房，卻越蓋越缺：問題到底出在哪裡
儘管澳大利亞聯邦及各州政府近年來不斷加碼住房建設計劃，希望通過增加供應緩解房價和租金壓力，但住房短缺問題似乎並未得到明顯改善。面對持續增長的人口和居高不下的住房需求，開發商卻紛紛表示，在當前市場環境下，新項目越來越難啟動。
業內人士指出，當前澳洲住房市場正面臨一個尷尬局面。一邊是住房嚴重短缺，另一邊卻是開發項目開工意願不斷下降。許多開發商表示，高利率環境下融資成本顯著增加，加上建築材料、人工成本長期維持高位，不少原本具備可行性的項目已經失去了開發價值。
房地產行業數據顯示，雖然部分地區住宅審批數量有所增長，但審批並不意味著項目一定能夠開工。對於開發商而言，項目是否具備盈利空間才是決定能否動工的關鍵因素。在當前市場環境下，越來越多項目在獲得審批后被推遲甚至取消。
與此同時，房地產市場整體降溫也加劇了行業壓力。隨著房價連續數月回落，買家觀望情緒持續升溫，銷售周期明顯拉長。不少開發商擔心，如果預售情況無法達到預期，即使項目啟動，也面臨較大的資金風險。
住房供應不足帶來的影響已經逐漸蔓延至租賃市場。多個地區租金持續上漲，部分關鍵行業從業人員甚至出現「有工作卻租不到房」的現象。護理人員、教師以及基層服務行業員工正成為住房危機下最直接的受影響群體。
部分區域城市企業也表示，住房短缺已經開始影響企業招聘。由於員工難以找到負擔得起的住所，不少企業面臨招工困難，部分擴張計劃被迫擱置。
分析人士認為，澳洲住房問題的核心矛盾在於供應增長速度跟不上需求增長速度。而在高利率和高成本環境下，即使政府希望大幅增加住宅供應，市場實際上卻難以快速響應。
隨著人口持續增長，以及住房建設面臨的各種現實障礙短期內難以緩解，澳洲住房供應缺口未來仍有進一步擴大的風險。對於許多家庭而言，買房越來越難，租房越來越貴，住房問題正從房地產議題逐漸演變為影響生活成本和經濟發展的重要社會問題。
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